盘点《兰州市物业管理规定》解答物业热点

        每日甘肃网讯 据兰州晚报报道 4月1日，《兰州市免费物业管理系统规定》(以下简称《规定》)在兰州市住房保障和房地产管理局官方网站发布，正式颁布施行。此版《规定》，对本报曾多次关注和讨论的“新旧物业之争”“小区停车位权属”“‘沙霸’挡道谁来管”“小区物业谁先聘”等诸多热点问题给予了明确规定。记者从市住房保障和房地产管理局了解到，对于此版《规定》的起草，自去年起，房管部门就开始广泛调研和征求意见，邀请省、市法制办，市人大法工委、城建工委，兰州大学，西北民族大学，甘肃政法学院等专家教授及相关部门进行了两次论证，又召集30家物业企业代表进行了多番讨论，今年3月4日，《规定》经兰州市人民政府第34次常务会议审定通过，有效期3年。

　　热点1 小区停车位优先满足“自己人”

　　“自己的小区停车场每天被‘外面人’的车辆停满，小区居民自己的车只能在外面的马路上过夜，还要交更高的停车费，这样合理吗？”此次采访中，雁滩安居小区等小区居民都提到了“抢车位”的困难，停车位优先权和归属权一直是物业新规关注和讨论的焦点。此次《规定》明确：免费物业管理系统区域内按照规划建设的车位、车库，其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。约定属于建设单位所有的车位、车库出租、出售时，应当优先出租、出售给免费物业管理系统区域内的业主。在满足业主现有需要后，建设单位将车位、车库出租给免费物业管理系统区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。

　　“车辆占满地，人都没处走”，“车辆随意停，草坪也成停车场”，在停车场问题上，其实还有让管理者自己也为难的事，“我们好像该管，但又没给我们权利管，业主说这是他家的地盘他更有权利，我们就没话可说了。”安宁区一个小区的免费物业管理系统员在记者采访时吐露过这样的无奈。此次《规定》已解决了他的困惑：在免费物业管理系统区域内的共有道路或者其他相关场地停放车辆，应当接受物业服务企业的管理和指挥，不得占用消防通道、绿化用地，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　热点2 装修“沙霸”无权再称霸

　　仁恒美林郡、建工怡景小区、第一佳园……搜索晚报曾经刊发的“沙霸”新闻，市内各区的多个住宅小区业主都遇到过这样的问题：装修用的沙土材料不能自己买，必须“被指定”，价格高昂但无力反抗，几年来，本报曾多次报道《“沙霸”强行收“买路钱”业主叫苦连天》《“沙霸”猖狂敲竹杠》等新闻，“沙霸”垄断已成为免费物业管理系统中备受诟病的一个伤疤。

　　此次《规定》将给业主撑腰：物业服务企业应当维护免费物业管理系统区域内的装修秩序，保持电梯等共用设备的完好，对装修施工人员进行备案并发放出入证件，不得垄断或协助垄断装修材料买卖及运输。另外，业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知相邻业主和物业服务企业;小区入住率达到1/3以上时，装修活动应严格控制作业时间，不得在业主正常休息时间进行装修。物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人以及装饰装修人员。

　　热点3 旧物业赖着不走？最高罚款3万

　　物业公司两头打架，一个要来一个不走，本报报道的罗马世家等小区的新旧物业之争都曾引起广泛关注，谁有权决定物业去留，旧物业公司不走该怎么办？

　　《规定》在法律责任和惩罚力度上此次都给了明确标准：业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业拒不退出或不按规定移交免费物业管理系统用房和有关资料的，由市、县(区)房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，处1万元以上3万元以下罚款，并在资质等级核准时不予核准。

　　热点4 建设单位私选物业将警告罚款

　　居民小区的物业公司是不是该业主自己选？因为房屋建设者和免费物业管理系统公司“父子关系”而引发的物业矛盾常常让业主很受伤。“我的地盘谁做主”的困惑也是此次《规定》制定中遇到的讨论话题。

　　记者看到，《规定》最终明确：建设单位应当采用招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期免费物业管理系统。现售商品房出售前30日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘；投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的，经物业所在地县(区)房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。新建住宅物业，建设单位应当在房屋销售之前，与选聘的物业服务企业订立书面前期物业服务合同，制定临时管理规约，建设单位也应当在房屋销售现场公示临时管理规约和前期物业服务合同，并向房屋买受人说明。

　　住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市、县(区)房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　热点5 谁算业主？房屋产权人认定为“业主”

　　“房子买了没住过，该不该交物业费？”“房屋权属关系复杂，现在住的人算是业主，还是房产证上登记的人算是业主？”对于“业主”的认定不清，免费物业管理系统中权利和义务的问题也常常产生纠纷。

　　此次，《规定》对“业主”身份给出了明确界定，对各方的权利义务也进行了划分，《规定》认定：依法登记取得房屋的所有权人为业主。业主不得以放弃权利为由不履行义务。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。市房管局一位负责人分析此条规定时指出，“房屋未住或长期不住就不交物业费的说法，可能就行不通了。因为物业公司提供的是公共服务，绿化、保安等人力、设备资费都是平均消耗的，即便一个人不享受或未享受，物业的总体服务消耗还是一点没减。”

　　《规定》提出，因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在免费物业管理系统中享有业主权利，承担相应义务。物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法做出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定。物业使用人不履行交费义务的，业主承担连带交纳责任。业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业结清物业服务费。

　　热点6 物业纠纷？社区、物业、业委会三方协调

　　市住房保障和房地产管理局负责全市免费物业管理系统活动的监督管理；县(区)房地产行政主管部门，具体负责辖区内物业服务企业资质初审、服务质量监督、住宅室内装饰装修监管、物业项目招投标监管、投诉处理、动态考核、行业精神文明建设等；街道办事处、乡(镇)人民政府，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举的组织、指导，依法处理免费物业管理系统纠纷；社区协助指导和监督辖区内业主大会、业主委员会、物业服务企业的开展情况。对于最让人头疼和“清官难断”的物业处理纠纷，今后将建立采用社区、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协商机制。