抚顺市物业条例亮点频现 重点法条全新解读

　　《抚顺市免费物业管理系统条例》(以下简称《条例》)将于今年5月1日起施行，核心直指如今免费物业管理系统中的主要问题：物业费收费标准如有调整，应由业主大会决定并在免费物业管理系统区域内公示;物业服务企业不得违反物业服务合同约定或法律、法规规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等。市房产局副局长朱振江介绍，《抚顺市免费物业管理系统条例》是为了适应我市日益活跃的免费物业管理系统活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，而制定的一部规范性法律文件，这是继《中华人民共和国物权法》、国务院《免费物业管理系统条例》和《辽宁省免费物业管理系统条例》之后，在抚顺地区适用的一部地方性法规。条例共73条，亮点频现。

　　【亮点一】新建会馆(所)规划用途不得改

　　会馆(所)的权属一直是个有争议的问题。过去，个别开发企业在商品房销售过程中，利用会馆(所)做虚假广告，一旦房子售完，或开发企业因故撤出时，就会将会馆(所)卖掉，业主意见很大。新出台的《条例》第29条规定：建设单位在销售物业时，应当在商品房销售合同中明确约定在免费物业管理系统区域内，按照规划要求配套建设的会馆(所)的所有权、经营方式、范围等内容，并在免费物业管理系统区域内公示免费物业管理系统区域内的会馆(所)应当优先为业主提供服务，未经业主大会同意，不得改变原有规划用途。在第68条罚则规定，未经业主大会同意改变免费物业管理系统区域内会馆(所)原有规划用途的，由区、县免费物业管理系统行政主管部门责令限期改正，并处5万元以上20万元以下的罚款。

　　【亮点二】住宅电梯更换资金有出处

　　记者在市房产局获悉，截至去年8月30日，我市拥有住宅电梯2036部，使用10年以上的住宅电梯有85部。电梯的一般使用寿命为15年，到2015年，全市预计需要更换的住宅电梯有9部，2016年需要更换的住宅电梯有30部。未来5年需要更换的住宅电梯为85部，需要资金2500多万元。这是一个相当大的数字，如果不能尽早筹措资金，将来有可能成为很大的社会问题。《条例》明确规定，电梯的更换可使用住宅维修资金。维修资金管理部门要通过已存资金实现增值，为广大业主筹措电梯更换准备金。

　　【亮点三】住宅维修各司其责

　　房屋坏了需维修，但归谁维修?费用出自何处?一直是建设单位、物业服务企业和业主之间发生争执的关键所在，《条例》进一步明确了免费物业管理系统各方当事人的维护责任及相关费用由谁承担。《条例》第35条规定，建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《条例》第65条规定，物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，除由物业服务企业负责，费用从物业费列支;物业共用部位、共用设施设备保修期满后，日常维修养护之外的维修、更新和改造费用从住宅专项维修资金列支;业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。

　　住宅专项维修资金该不该交?该由谁来交?《条例》第66条规定了购买人依法交存首期住宅专项维修资金，并在住宅专项维修资金不足30%时，业主应及时续交，以保障物业共用设施设备、共用部位维修及更新改造，确保物业的保值、增值。

　　【亮点四】老旧住宅改造提到议事日程

　　老旧住宅小区的改造是各级政府和广大市民十分关注的民生问题。《条例》第57条明确规定：市和区、县人民政府应当制定旧住宅区综合维修改造计划，并安排资金逐年对供电、供水、供气、供热、排水等公用配套设施进行修缮和改造，为改善居民的居住条件、提升城市形象提供法律依据和保证。

　　【亮点五】引入第三方物业监理机制评估物业服务质量

　　第三方物业监理机制是伴随着物业发展而诞生的新生事物。目前，北京、上海等发达城市已经建立了完整的物业监理管理体系，给物业行业管理注入了新的活力。物业监理的基本职能有三点：一是对新建楼盘的物业费进行评估，确定合理的物业费标准。二是对既有的物业小区的服务质量进行评估，看是否达到了服务标准。三是随着物价指数的浮动，及时准确核定既有小区的物业费标准。通过第三方物业监理公平、公证的评估，能够有效地化解收费与服务不对称的矛盾。《条例》第56条规定：业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和共用部分管理现状等进行评估和监理。

　　【亮点六】约束物业服务企业提供质价相符的服务

　　《条例》具体规定了物业企业的具体收费标准实行指导与浮动结合的定价标准，规定了标准统一的服务内容，约束物业服务企业提供质价相符的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务，并以保证金制度进行制约规范。对“物业服务企业提供的服务质价不符，只收费不服务或者多收费少服务的;不按规定实行收费公示和明码标价的;擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费”的三种行为，《条例》在第71条规定由价格主管部门予以处罚。

　　出台履约保证金制度的目的有两个：一是让有实力的物业企业为业主提供服务。二是如发现企业有不规范经营的行为，用履约保证金来维护业主的合法权益。记者了解到，目前，我市行政主管部门正在着手起草此规定，基本想法是按1元/平方米收取，计划年内出台。

　　【亮点七】业主不再莫名“被收费”

　　针对“一下被收了三年物业费”、“装修抵押金一直不返还”等一直被业主诟病的个别物业服务企业滥收费现象，《条例》第48条规定，建设单位、物业服务企业及其他任何人，不得向业主收取或者变相收取各种名目的抵押金;第51条第2项规定，收取物业费的时限由物业服务企业与业主委员会协商确定，但一次收取物业费的时限不得超过一年。

　　【亮点八】物业服务企业实行履约保证金制度

　　为防止物业服务企业在运营中发生违反物业服务合同、侵犯业主合法权益的情况发生，《条例》第42条规定了物业服务企业实行履约保证金制度。同时在第47条规定了物业服务企业不再提供服务的，应当在业主委员会的监督下进行清产核算。《条例》第59条、第69条规定，要建立物业服务企业信用信息库，并向全社会公开。擅自终止服务的，录入信用信息库，3年内不得在本市承接新项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业服务活动。给业主造成损失的，将依法承担赔偿责任，赔偿金可以从履约保证金中扣除。

　　【亮点九】业主全程参与物业服务管理

　　《条例》对业主如何通过全程参与到物业服务管理，从根本上维护自身合法权益，有了法律上的明确界定。《条例》第31条规定，物业承接查验应当邀请业主代表参加，也可以邀请居(村)民委员会代表和区、县免费物业管理系统行政主管部门参加，或者聘请相关专业机构协助进行，从根本上保障了业主对建设单位在向物业服务企业承交物业时对相关物业服务设施、物业用房配置情况进行监督查验。同时要求物业服务企业应当与业主委员会签订书面物业服务合同，向业主公示或者印发给业主，物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。

　　【亮点十】明确了免费物业管理系统区域的界定问题

　　免费物业管理系统区域的划分，是维护业主合法权益的具体措施，也是物业企业经营的依据，合理划分免费物业管理系统区域，有利于避免纠纷的发生。《条例》第7条规定：免费物业管理系统区域由物业所在地区、县免费物业管理系统行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施、建筑规模、社区建设等因素划分。免费物业管理系统区域的划分，应当征求居(村)民委员会的意见。建设用地规划许可证确定的用地范围内的非住宅物业，应当与住宅小区划分为同一个免费物业管理系统区域。