物业费免税小区的新鲜事儿

        从2012年1月选聘新物业入驻，到北京第一家物业费“免税小区”的诞生，采取酬金制管理模式的海淀区长河湾小区创新不断。一年后，记者调查发现，业主物业的“保值增值”——这一物业的核心价值，在这里得到了淋漓尽致的体现。

        省下来的

        96万能干什么

        物业费获免税

        一年能省96万

        “免税”小区——这是记者在长河湾听到的一个新名词。

        “免税，其实指的是约5.6%的营业税。一年下来业主们省了96万元。”长河湾业委会主任丁玫介绍，该小区在海淀区属于第一家符合规定的酬金制物业项目，也是北京市第一个享受物业费营业税‘免税’的小区。”

        据了解，2012年年初经业主大会选聘了新的物业企业——北京城建福安楼宇物业公司入驻之后，长河湾小区开始采用创新的酬金制模式进行管理。随着北京市在2011年开始对酬金制免费物业管理系统服务的营业税实施新政策，经协调，海淀区税务部门同意对小区物业费营业税及附加税实施免税。

        “如果全年收缴物业费合同总额1720万元（按100%缴费算），减免营业税和附加税约5. 6%，为96万元。相比包干制企业，减免了96万元。”长河湾小区物业副总经理张利给记者算了一笔账。

        节省了96万元，意味着什么？

        “96万元，相当于1个月的全体物业企业的人工工资，加上公区材料的花费。可视为多为业主服务一个月。”张利说。

        “或者相当于全年4至5项大的常规检测的费用。比如，电检（高低压线路及容器用电安全测试）、消防检查一年合计21万元，防雷接地试验15万元，生活用水检验5万元，电梯维保、年检合计约60万元。”张利说，这些钱都是从物业费里出的。

        “这个税收政策确实好，对物业服务企业本身，是近5.6%的营业税。而对小区业主来说，是少花了5.6%的物业费，实际上就是减轻了业主的压力。”社区管理专家邵里庭说。

        物业费没有单独账户

        99.9%小区不能免税

        长河湾小区的这个“免税”待遇，并不是北京市其他小区所能享受的。

        “北京市99.9%的小区还不能享受‘免税’待遇。”社区管理专家邵里庭解释说，其中的原因在于绝大多数小区仍然实行传统的包干制和虚假的酬金制。

        记者发现，按照北京市地方税务局2011年6月第8号文件——《北京市地方税务局关于酬金制免费物业管理系统服务有关营业税政策问题的公告》，第一点的要求就是具备物业费“单独账户”。

        “根据《中华人民共和国营业税暂行条例》一、对免费物业管理系统企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对免费物业管理系统企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。”

        丁玫介绍，长河湾小区物业费的使用不仅是独立核算，物业公司月月要做财务预算，并且需经业主共同审核确认后才能把钱花出去。”

        邵里庭表示，北京市目前一些小区的“伪酬金制”占相当部分。据不完全统计，目前全市60%以上的小区签订的是包干制合同，有30%至40%的小区以“酬金制”为名签订物业服务项目，但其实质仍然是换汤不换药的“包干制”。

        “区别真假酬金制的原则其实就是一条：免费物业管理系统企业是否开设单独账户专项存放物业费?”邵里庭说，“伪酬金制”的物业企业依然是统收统支的企业综合账户。

        新鲜事1

        第一辆24小时社区巡逻车

        刚进长河湾小区大门，记者就注意到了一辆带警灯的电瓶车——北京市第一辆跑在小区里的社区巡逻车。

        “晚上警灯一闪一闪的，知道有人巡逻，心里踏实多了。”长河湾小区一位抱着孩子的居民说。

        配有警灯的这辆电瓶车标着“巡防”二字，车上两名保安，均携带对讲机。“24小时不间断巡逻，除了充电时间，都在小区里转。”电瓶车上一名保安说。

        记者注意到，接受记者采访的这名保安胸牌号码是ZJ0971，“我是中京保安公司的保安，叫岳军。”他说在小区内开巡逻车已经半年。“白天‘可疑人物’少，所以平时多是给业主帮忙。遇上小区里买菜回来的老头老太太，就帮着送一趟。”

        正说着，住在8号楼一位老奶奶拎着水果进了小区大门，岳军赶紧上前把老人搀到巡防车上，一路送到了楼下。

        遇到可疑的情况怎么办？“我们是不能直接盘查的，一般就跟着。”岳军说，多数情况下是对发小广告、推销的人员进行劝阻。但自从小区实行封闭式管理和24小时巡逻车之后，发小广告的人员基本就绝迹了。

        至于治安情况，“小区巡逻车半年来到目前是零案件。”岳军对记者说，“现在到年底了，巡逻密度更大了。其实小偷一看到你的防范工作比较密，有巡逻车、有步行巡逻，再加上电子监控、封闭式管理，一般就不来了。”

        “主要是夜间巡逻，夜里会开着警灯。小区转一圈不超过十分钟，快的话五六分钟。一个小时就能巡逻十来圈，一天下来，小区里至少转了有200趟。”岳军说。

        对配备价值2万多元的电瓶巡逻车，刚开始小区内的业主褒贬不一。有业主质疑：“物业费还花钱买这个？”

        “这辆巡防车，既没有掏业主的腰包，也没有花免费物业管理系统公司的钱。”业委会主任丁玫给记者算了一笔账：长河湾20多万平方米，三个班次巡逻至少需要配备7名保安，一年下来就是35万，现在只需要2个人。扣除各项成本，净节省费用20万。

        丁玫说，根据测算，小区21万平方米，7名值班保安每人管理只有3万平方米，采用智能化管理后，人均负担面积达到10万平方米，管理效率提高2倍多。“算下来不仅节省了人力成本、增加了社区安全系数，还提升了小区管理的档次，你说划算不划算？”

        那么，北京市其他社区能否复制这一模式？

        “很难。”社区管理专家邵里庭点评说，提升智能化管理水平，是在酬金制的前提下才能实现的。包干制的小区，无论做什么事情，都需要物业掏钱，物业缺乏动力。

        新鲜事2

        公共收益“堵住”特大暴雨

        2012年北京7·21特大暴雨，很多小区被淹，更不用说房顶漏雨了。但长河湾没有一户漏雨。而且长河湾小区2012年的屋顶防水并没有动用大修基金，而是用公共收益埋的单。

        “我们在汛期来临之前，把所有可能漏雨的地方都做了防水。”福安楼宇物业公司一分公司项目副经理张利验证了“不漏雨”的说法。

        “做防水的要求物业公司在4月份就主动提出来了——说雨季马上就来，催着业委会赶紧解决。”业委会主任丁玫回忆，物业提供的资料表明，整个小区阳台漏水、复式屋面、天窗、屋顶渗水等共97户。

        “最大的问题是2号楼、3号楼的屋顶大面积漏水。难度最大的是屋顶各种设备的排烟孔、管道支架等都需要包起来，要不都会渗漏。”物业总经理赵庆武介绍。

        “初始预算是100万元左右，按规定是可以动用大修基金，但我们一了解，非常麻烦，不仅程序上首先要求经三分之二以上相关业主同意，而且需经过相关部门的批准，最后批下来，可能雨季都过了。”丁玫说。

        权衡利弊，业委会决定：如果小区公共收益能兜得住，就先不动用大修基金。

        结果，在7·21暴雨之前，小区已经把所有可能漏雨的地方都做了防水。不仅屋顶没漏雨，地下也没有积水——1800多米的主污水管、雨水井、7个化粪池，在汛期之前全都疏通了。

        让很多业主们没想到的是，原本市场报价8000多平方米的防水预算是100万元，免费物业管理系统公司帮助“砍价”，最后愣是变成了29万。

        “我们实施了酬金制以后，物业公司开始想法给业主省钱了。”丁玫颇为满意地说。

        新鲜事3

        一季度晒一回账本

        “你们瞧，身份证号和社保号是完全一致的，员工的五险一金，究竟上没上，能看得清清楚楚。”在物业办公室内，张利拿出小区的物业费“账本”，让业委会工作人员一一过目。

        据记者了解，大量虚列的“人头费”和截留的社保费用，是免费物业管理系统行业一个普遍的“潜规则”。一方面，在每年的物业费中，业主们需要为那些并不存在的“影子”员工埋单。另一方面，物业企业内部的一些员工基本权益得不到充分保障。

        而在长河湾，这种“潜规则”根本行不通。

        记者看到，这里的财务账本公示细化到43项，每月有一本监理报告，每个季度都公示一次。

        业委会主任丁玫介绍，酬金制最核心的一点，也是区别于包干制的最大特点，就是物业费和公共收益的每一笔支出，都需要经过业委会审批。而对于每一笔收支的真实性、合理性，都有第三方监理进行“监管”。

        记者看到，在物业公司所晒账本的劳动工资一项中，不仅列有员工工资、附加工资、五险一金，而且为了证明公示内容的真实性，还出具了社保部门的缴费证明。

        中物联盟总经理、物业服务评估专家黄传炜解释了其中奥秘：“物业员工实际上也是弱势群体。免费物业管理系统企业每月按照实际人数上报预算，对五险一金进行计提。这笔钱花了没有？只有社保缴费证明才能证明，保证了物业公司把钱花到了该花的地方。”

        “长河湾小区采用预算审批制，没有业委会的章，一分钱也拿不走。所以，物业公司有没有偷钱，有没有骗钱，一目了然。”黄传炜说。