物业管理指导机构 第3方能否解决物业"信任危机"

　　2月5日消息：业委会怎么成立？物业公司如何依法进行管理？“三驾马车”怎么合作？这些问号在沪上催生了诸多免费物业管理系统指导机构，徐汇区田林街道的“和房家园”便是其中之一。

　　曾是田林街道房管办主任的王和芳，退休后成立了社会组织——“和房家园”。她频频被社区“求教”各类免费物业管理系统纠纷。到目前为止，她已经忙活了半年多。王和芳感慨:提升居民的自治能力和合作精神是改善免费物业管理系统现状的最终手段。

　　“病危”电梯，维修、改造还是更新？

　　田林街道的钦州公寓共有3栋18层的高楼，楼内电梯年久老化。3年前，质监部门来验收，没有通过。物业公司当时就建议进行维修或者改造，维修费用需4万元，改造费用需十几万元。有两栋楼的居民同意改造电梯，并在当年顺利完成，但760号楼的居民选择了维修。

　　第2年，760号居民楼经过维修的电梯仍然没能通过验收。物业公司认为，电梯必须改造。改造需要动用维修资金，但需得到超过2/3业主同意。业委会重新征询居民意见，这一次，居民们又“分裂”了。

　　住在低层的居民几乎用不到电梯，不愿意动用维修资金；高层的居民满心焦虑，希望改造马上进行；有人坚持“物业做工程，肯定有花头”，不同意；有人声称了解行情，“改造电梯10多万元，更新一台也就20万，不要改造，要更新。”

　　就在这种乱糟糟的局面下，物业公司和业委会找到“和房家园”。王和芳对钦州公寓的情况很熟悉，她要求物业公司和业委会严格遵照流程办事，并带着“三驾马车”与代表各种意见的居民座谈。

　　对低层住户要劝解，“电梯是公共设施，住在一个楼内，大家都该为公共利益考虑”；对于“怀疑论者”，她要求公开包括改造程序和费用在内的各个细节；对于声称“20万元可以更新”的住户，王和芳当面与之交锋:“哪个公司报价20万？据我了解，市场均价远不止20万；低价货如果质量有问题，谁来为全体住户的安全负责？”

　　几番往复，支持改造的业主越来越多。征得超过2/3业主同意后，电梯改造工程终于在9月开工，目前已顺利完工。
 

　　“谁也信不过谁”

　　业主信不过业委会，业委会和物业关系不畅，业主信不过物业公司，业主与业主之间主张不一致，业委会、物业公司、居委会各行其是……物业纠纷是一面镜子，从中总能看到“谁也信不过谁”的乱局。

　　“大家都是利益相关方，谁看谁都不公正。”安得物业钦州公寓小区经理曹英儒坦言，“遇到这种状况，真是一点方向也没有；所以很多社区去向‘和房家园’求助。中立的第三方，大概不会有猫腻。”

　　 “和房家园”是非营利的社会组织，由王和芳个人筹资10万元在今年5月注册成立。田林街道每年以政府购买服务的方式请“和房家园”指导社区免费物业管理系统事务，并在经费、办公场所和设备设施等方面给予相应支持。

　　根据去年修订实施的《上海市住宅免费物业管理系统规定》，街道办事处承担着落实辖区内住宅小区综合管理工作制度，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的任务。很现实的困难是，街道、居委缺乏精通相关事务的专业工作者，面对利益多元、程序复杂的物业事务，一时之间难以有效发挥“指导”功能。因此，才有了和房家园一类的机构。

　　培训和表彰很重要

　　街道提供给和房家园的场地位于宜山路655弄，这个社区有栋建于1980年代的高楼，楼面一部分是侨汇房，一部分是售后公房，分归不同的免费物业管理系统。侨汇房块区134家住户的免费物业管理系统多年来都由楼内一个居民操持，各家物业费也由他掌管。

　　时间久了，业主们质疑起这种管理方式。去年新成立的业委会有心更换物业，却不知如何操作。借着“邻居”的便利，业委会几乎天天上门向王和芳讨教。王和芳指导业委会逐门逐户征询居民建议，陪业委会和售后公房块区的物业公司商讨“代管”事宜，最终落实免费物业管理系统合同。

　　“业委会不懂如何招聘物业，业主不懂如何成立业委会，这样的事太多了，很让人无奈。”王和芳说，“说到底，小区是自己的，提升居民的自治能力和合作精神，才有可能真正改善社区免费物业管理系统。”

　　王和芳非常重视业委会的培训，“和房家园”成立半年多，她已经为街道61个业委会、200多人次的业委会成员上过培训课，“主要就是解读相关法律法规，让他们理解、懂得业委会的义务和权利，并且掌握实战技术。”

　　年底，田林街道开展优秀业委会的评选和表彰，和房家园作为第三方机构，被邀请成为评委之一，“表彰制度很重要，是提高业委会积极性的有效方法。” 

　　“谁也信不过谁”

　　业主信不过业委会，业委会和物业关系不畅，业主信不过物业公司，业主与业主之间主张不一致，业委会、物业公司、居委会各行其是……物业纠纷是一面镜子，从中总能看到“谁也信不过谁”的乱局。

　　“大家都是利益相关方，谁看谁都不公正。”安得物业钦州公寓小区经理曹英儒坦言，“遇到这种状况，真是一点方向也没有；所以很多社区去向‘和房家园’求助。中立的第三方，大概不会有猫腻。”

　　 “和房家园”是非营利的社会组织，由王和芳个人筹资10万元在今年5月注册成立。田林街道每年以政府购买服务的方式请“和房家园”指导社区免费物业管理系统事务，并在经费、办公场所和设备设施等方面给予相应支持。

　　根据去年修订实施的《上海市住宅免费物业管理系统规定》，街道办事处承担着落实辖区内住宅小区综合管理工作制度，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的任务。很现实的困难是，街道、居委缺乏精通相关事务的专业工作者，面对利益多元、程序复杂的物业事务，一时之间难以有效发挥“指导”功能。因此，才有了和房家园一类的机构。

　　培训和表彰很重要

　　街道提供给和房家园的场地位于宜山路655弄，这个社区有栋建于1980年代的高楼，楼面一部分是侨汇房，一部分是售后公房，分归不同的免费物业管理系统。侨汇房块区134家住户的免费物业管理系统多年来都由楼内一个居民操持，各家物业费也由他掌管。

　　时间久了，业主们质疑起这种管理方式。去年新成立的业委会有心更换物业，却不知如何操作。借着“邻居”的便利，业委会几乎天天上门向王和芳讨教。王和芳指导业委会逐门逐户征询居民建议，陪业委会和售后公房块区的物业公司商讨“代管”事宜，最终落实免费物业管理系统合同。

　　“业委会不懂如何招聘物业，业主不懂如何成立业委会，这样的事太多了，很让人无奈。”王和芳说，“说到底，小区是自己的，提升居民的自治能力和合作精神，才有可能真正改善社区免费物业管理系统。”

　　王和芳非常重视业委会的培训，“和房家园”成立半年多，她已经为街道61个业委会、200多人次的业委会成员上过培训课，“主要就是解读相关法律法规，让他们理解、懂得业委会的义务和权利，并且掌握实战技术。”

　　年底，田林街道开展优秀业委会的评选和表彰，和房家园作为第三方机构，被邀请成为评委之一，“表彰制度很重要，是提高业委会积极性的有效方法。”