如何用法律解决物业纠纷

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    物业纠纷产生的原因及法律解决途径

      湖北正信律师事务所 李伊苓 谢磊

    近些年武汉地产发展迅猛，与之相应的物业纠纷也层出不穷，引起了广大业主的不满，因此2014年武汉市房管局作出了《关于加强对居民小区物业企业监管的公开承诺》，旨在进一步加强对免费物业管理系统公司的监管。本文主要从法律视角来分析免费物业管理系统存在的法律问题并提供解决方法。

    基于免费物业管理系统产生的纠纷归根到底主要有两方面原因：业主的原因和免费物业管理系统公司的原因。

    业主的原因分析

    1、业主对物业服务合同法律关系主体认识不清。

    部分业主在开发商处购买到房子后发现房屋质量问题，例如房屋漏水、开裂等。业主在开发商处得不到妥善解决就把矛头指向物业公司，因而发生纠纷。房屋交付以后出现质量问题，业主需要弄清谁是责任主体。

    根据《武汉市免费物业管理系统条例》第五十条规定，物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：免费物业管理系统区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护和安全协防；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和物业档案的保管；其他物业公共服务事项。可见物业服务合同并不包括业主专有部分房屋的质量问题。

    《武汉市免费物业管理系统条例》六十六条规定“开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。”因此房屋专有部分质量问题的责任承担主体是开发商，业主不应把此纠纷转向物业公司。

    2、业主认为自己不是物业服务合同的主体，拒绝缴纳免费物业管理系统费。

    业主以前期物业合同和普通物业合同自己都不是合同主体为由拒交物业费。《物权法》第76条、《免费物业管理系统条例》第11条均有规定，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。所以，尽管形式上来看不是每一位业主直接参与物业服务合同的签订，实质上从立法和法理上来讲业主都是物业服务合同的一方当事人，其应作为合同一方履行缴纳物业费的义务。

    3、业主以未享受物业服务拒交物业费。

    实践中很多业主购买房子是为了投资，入住率较低或者租与他人使用，大部分业主以其未入住也未享用物业服务拒交物业费。根据《物业服务解释》第6条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

    4、业主因第三人侵权而与物业公司产生纠纷。

    在小区内业主的人身、财产遭他人侵害，常见的如业主的车辆被人划伤、盗窃，业主家中财产被小偷盗窃，业主遭其他业主饲养动物侵害等，业主通常把责任归咎于物业公司，认为物业公司没有尽到安保义务要求物业公司赔偿。事实上免费物业管理系统公司对于业主的人身和财产的保护义务主要源于合同约定或法律、法规直接规定。其中合同约定必须符合法律规定，不能任意扩大物业公司的安保义务。《武汉市免费物业管理系统条例》规定物业公司安全管理义务由双方约定。在没有明确约定物业公司具体的安保义务时，物业公司只需尽到一般公共区域次序维护和安全协防等义务即可。物业公司尽到了坚守岗位，工作记录清晰明确，监控设施正常运转，录像资料及工作记录在合理期间内保管完好等义务后还是发生了业主人身财产被第三人侵害的，在业主与物业公司无特别的合同约定时应由侵权的第三人承担责任，如果物业公司在履行上述义务中有过错，也应根据其过错程度要求物业公司承担相应的责任，而不能全部要求物业公司赔偿。

    物业公司的原因分析

    物业公司主要体现在物业公司服务管理不到位引起业主的不满造成业主不缴纳物业费，最终引起纠纷。免费物业管理系统服务水平低：物业公司服务水平低下，加之部分管理人员服务态度不好，致使管理企业与业主矛盾加深；物业公司收费项目价格不合理，综合服务质量较差，侵吞属于业主的公共利益；物业公司对住宅小区管理不到位，物业公司管理人员和保安不能尽职工作，以致在一些小区经常发生业主财产和生命健康受到侵（伤）害的事件，导致业主对物业公司工作人员和保安人员信任度不高。

    对于物业公司服务质量不到位，有两个相关规定。根据《武汉市免费物业管理系统条例》第四十八条的规定，对物业服务质量监督检查的形式之一是组织开展物业服务质量等级考核，市房屋主管部门是组织考核的主体，考核结果向社会公布，直接影响物业服务企业信用。业主对物业服务质量评价是对物业服务企业等级考核的主要依据，其评价办法由市房屋主管部门制定。《武汉市免费物业管理系统条例》还规定，各区房屋主管部门应会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案。而物业服务信用档案的记录内容包括物业服务企业业绩、违法行为记录、服务质量、投诉及处理情况；根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题解释》的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    纠纷解决途径

    从上述分析来看，针对业主原因引起的业主不交物业费的情形，物业公司可依据法律规定向法院提起诉讼来维护物业公司的权利。而业主对物业服务公司服务不满等原因引起纠纷，业主应正确区分侵犯自己权利的当事人，而不应把一切责任推到物业公司身上，也不应以拒交物业费的手段来维护自己权利，这样只会更加激化矛盾。业主应按房屋主管部门规定对其服务质量做出有效评价，也可以向法院提起诉讼，请求法院判令物业公司履行相应的义务。

    所以从根本上减少物业纠纷，最终还是需要相关部门加强对物业公司的管理，引入市场竞争机制，促使物业公司规范经营。武汉市房管局的公开承诺（1、落实前期免费物业管理系统招标制度；2、加强物业企业资质管理；3、实行物业服务项目经理制；4、建立物业质量考评制度；5、打造物业企业信用管理平台；6、畅通物业服务投诉处置渠道；7、建立健全岗位责任制），正是基于此种考虑而做出的合法合理的承诺，在免费物业管理系统规范化进程中起到了很大的作用。

    最后笔者建议建立法院与物业主管部门之间的相关工作机制：法院可以将案件审理过程中发现的问题反映给物业主管部门，主管部门也可以在法院审理案件时配合法院开展调解工作，这样能最大限度地提高司法工作效率。

    小区共有部分经营收益的权属及分配

    湖北华隽律师事务所 易中华

    2002年12月，某物业公司与某小区开发商签订前期免费物业管理系统合同，约定由该物业公司对该住宅小区实行免费物业管理系统。前期免费物业管理系统合同约定，管理期间物业公司按物价局批准的标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取免费物业管理系统服务费；管理期限为合同签订日起至业委会成立时止。合同签订后，物业公司指派下属分支机构对该住宅小区实行前期免费物业管理系统。2007年12月，该小区业委会成立，并办理了备案登记手续。2008年6月，业委会根据业主大会作出决议，与物业公司终止免费物业管理系统服务合同，要求物业公司向业委会移交相关资料和财产。2008年7月，物业公司与业委会主任协商并达成移交清单一份，该清单确认，物业公司截止2008年6月，应当返还业委会预收的2008年7月后的免费物业管理系统费、保管的业主各类押金、2008年1月至6月的小区共有部分收益，并约定了付款时间。后因物业公司未履行义务，业委会起诉至人民法院，要求人民法院判令物业公司给付移交清单确认的各项款项以及该小区2004年至2007年共有部分的70%收益。物业公司称小区部分业主尚欠物业费约100万元，要求对该部分欠款行使抵销权，从物业公司向业委会移交的款项中扣除。

    该案的争议焦点主要有，物业公司利用业主共有部分经营的收益归物业公司还是业主享有？在归一方享有的情况下，另一方是否可以参与分配？对部分业主所欠免费物业管理系统费，物业公司能否行使抵销权？

    首先，业主共有部分经营的收益归全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务……《免费物业管理系统条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据前述法律、法规规定，利用业主共有部分经营的收益属于全体业主共有。

    其次，业主共有部分经营收益得益于物业公司的管理行为，物业公司可以适当分配部分收益。根据《免费物业管理系统条例》，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。管理规约也可以对业主的共同利益作出约定。因此，业主委员会可以根据业主大会的决议在与物业服务企业签订物业服务合同时对共有部分的经营收益分配进行约定。因本案中双方没有约定，故可以在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的经营收益。在确保经营收益归全体业主共有的前提下，根据公平原则，在扣除物业服务企业代办费用后，可以给予物业服务企业适当的合理的回报。

    再次，对部分业主所欠免费物业管理系统费，物业公司不能行使抵销权。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中双方当事人为业委会和物业公司，而欠物业公司免费物业管理系统费的为部分业主个人。业委会代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，物业公司不能行使抵销权。

    物权法及新司法解释背景下的免费物业管理系统问题

    湖北大学政法与公共管理学院 陈小燕 邹爱华

    2007年《物权法》出台明确了业主的权益，在很大程度上解决了免费物业管理系统活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决免费物业管理系统纠纷提供了新的法律依据和救济途径。在物权法实施一年多后，最高人民法院又出台了于2009年10月1日起正式施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，进一步细化了物权法关于建筑物区分所有权和物业服务的规定，增强了物权法的可操作性。

    物权法及新出台的司法解释会给免费物业管理系统纠纷的解决带来哪些积极影响呢？本文将着重分析当前免费物业管理系统活动中存在的纠纷，特别是社会大众普遍关心的焦点、热点问题，从而论述《物权法》及其司法解释对免费物业管理系统纠纷所起的定分止争作用。

    一、物业费缴纳问题

    目前，业主与物业公司之间多是通过物业服务合同来确定各自的权利义务内容的。物业服务公司的基本义务是提供一切合理的物业服务管理，而相对的业主则应对物业公司提供的服务支付合理的报酬。《物权法》80条对于物业费的缴纳也作出了相关规定，对建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按约定，没有约定的按业主专有部分占建筑总面积的比例确定。所以，对于物业费的缴纳应该是没有很大争议。但是在现实中，经常有业主提出不需要有关物业服务（比如一层的业主提出其不需要使用电梯）或者自己没有享受物业服务（比如业主购买了房屋后尚未入住）为由而拒绝缴纳物业费。针对这些问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”那么，在该解释正式实施后业主滥用权利，仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的将得不到法律的支持。这有利于建立健康的物业服务秩序和物业费纠纷的解决与预防。

    二、物业公司解聘问题

    物权法赋予了业主对建筑物及其附属设施的自主管理权。根据物权法81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。实践中，物业服务公司遭业主解聘后拒不撤出管理区域。如果业主不交物业费，物业服务公司诉至法院，法院还会以存在事实服务关系为由，判决业主支付物业费。这种现状严重影响了业主自主管理权的实现，导致物权法81条的虚设。为改变这种局面，司法解释规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”司法解释否定了以往一直存在的事实服务这个概念，使得物业公司在遭到解聘后无理由再赖在小区不撤离，有利于物权法规定的业主自主治理权的实现。

    三、住改商问题

    物权法实施前，业主将住宅改为饭店、超市、理发店等经营的，只要取得规划、工商、税务、公安等方面的许可即可，无须其他业主的同意。《物权法》实施后情况就不同了，物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。由于并没有明确利害关系人的范围，现实中通行的做法是只须征得大多数近邻的同意，或者说举行社区听证，业主代表参与讨论，最后“少数服从多数”即可。但是，这种多数人认可的“住改商”经常损害整个建筑物中其他未征求意见或未同意的业主的权利，也引发了相关纠纷的产生。因为，住改商实际上改变了房屋的法定用途，在其经营的过程中可能产生的各种影响（比如噪音污染、废水污染、可能增加的安全隐患和消防隐患等）是具有整体性的，其不仅影响了相邻业主的权利，也破坏了其他非相邻业主良好的居住环境。因此，基于保护全体业主权益的考虑，司法解释规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”由此，利害关系业主的范围得到了确定，也赋予了业主对住改商的一票否决权。这虽然使得以后住改商的难度进一步加大，但其保护了全体业主物权的行使，也可以避免因住改商引发的更多纠纷。