关于对物业管理行业给予税收扶持政策的建议

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一、免费物业管理系统产生与发展     我国的免费物业管理系统是住房制度改革和住房商品化的产物，自1981年深圳诞生了中国第一家免费物业管理系统企业，市场化、社会化、专业化的免费物业管理系统就开始逐渐替代传统的福利制的房屋管理。目前全国已有三万多家物业服务企业，从业人员400多万，管理房屋面积超过100亿平方米，为城镇60％的居民提供了服务，行业年创造国内生产总值达800多亿元。     二、扶持免费物业管理系统行业发展的现实意义     免费物业管理系统的发展，为改善居民生活与工作环境、促进物业保值增值做出了巨大贡献。在现阶段，推进免费物业管理系统在协助政府解决民生问题、促进就业和维护社会稳定等方面有重要现实意义。     一是增加就业岗位。免费物业管理系统是劳动力密集的服务行业，据初步统计，基层员工中农村进城务工人员占52%，复员转业人员占17.8%，下岗职工占6.7%，大中专毕业生占3.8%。目前，城镇商品住房年竣工量在6亿平方米左右，按新增2000平方米吸纳一个物业从业人员算，每年物业行业可以吸纳30万就业人员，占全国新增就业人口的2.69%。     二是构建和谐社会。免费物业管理系统行业对建设安全、宁静、舒适的社区环境，以及宣传互助友爱、促进邻里和睦作用显著。     三是维护社会稳定。据公安网报道，实行免费物业管理系统的小区与没有实行免费物业管理系统的小区每万户发案比例为1∶38，每万户刑事发案率比例为1∶10。在2008年北京举办的奥运会期间，北京市的各物业服务企业均以签订责任状的形式，向北京奥组委和市政府承诺确保一方平安，为维持社会稳定和奥运会的成功举办，发挥了不可替代的积极作用。     三、当前免费物业管理系统行业面临困境及对民生与社会稳定的影响     近几年来，随着物价上涨和人力成本的提高，以及免费物业管理系统收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。     据中国免费物业管理系统协会2007年对全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区的4600家企业的调查数据表明，仅有39.7%的企业实现利润且利润额较低，而60.3%的企业处于亏损或持平的状态。这些数据反映出多数企业生存状况的困难，行业缺乏可持续发展的经济基础，近年来不少城市呈现行业整体萎缩趋势，由此带来一系列的社会问题。      一是部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等，导致服务水平明显下降，引发业主和住户的不满，引起矛盾和纠纷，各类物业上访、信访以及到法院诉讼的案件呈现上升趋势；二是部分城市频繁出现因物业企业入不敷出而被迫退出在管的亏损项目（大多为低收入人群居住，物业费标准过低且收费率偏低的老旧住宅小区）的情况。造成小区内垃圾堆积成山，可防性偷盗案件频发，水电供应不正常，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，多次发生群体上访，影响到社区稳定和社会和谐，也给城市政府带来了很大的压力；三是随着一些企业对在管项目的撤离，大量员工被裁减，使得目前严峻的就业形势雪上加霜；四是按照国务院的部署，近年来很多城市对老旧住宅小区进行了整治和改造，但因业主和住户（多为低收入群体）难以承担免费物业管理系统收费，而无法顺利推行免费物业管理系统，使得住宅小区整治改造的成果难以保持，尽管政府和各方面投入了大量整治改造经费，居民的居住条件仍得不到根本改善。     上述问题在全国不少城市屡屡发生，使各地政府进一步意识到免费物业管理系统与保民生、保就业、保稳定的直接关系。尽管免费物业管理系统企业亏损面加大的直接影响体现在行业整体经营效益下降和生存困境上，但由此带来的对民生和社会稳定的影响不容忽视。     四、免费物业管理系统的生存和发展需要税收政策的扶持     免费物业管理系统生存发展的前提是尽快改变行业大面积亏损的状况，在目前情况下，最简捷有效的途径有两条：一是通过适当提高物业服务费标准，二是适当减轻免费物业管理系统税负。     而在当前全球性的金融危机影响下，中国的经济发展也面临着严重的挑战与考验。国家出台了一系列“保增长、保就业、保民生、保稳定”的政策措施，在这种大环境下，提高物业服务费标准，增加业主和住户的经济负担显然不可行，要做到在不增加业主和住户经济负担的同时，又能保证物业服务的正常开展，调整免费物业管理系统税收政策，扶持免费物业管理系统行业发展，应是当前最好的政策选择。     五、免费物业管理系统行业税负存在的问题分析     一是税率偏高。免费物业管理系统归属“服务业”，适用5%的税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。鉴于免费物业管理系统行业区别于其他服务行业的根本之处在于它具有非常明显的公共服务的特征，不宜对其适用一般服务业的税率。     二是税基不尽合理。物业服务企业属于准公共服务的居民服务业，具有明显的代理业性质。在酬金制收费模式下，物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，具有代收代付的能源消耗费（水电费、取暖费和煤气费等）同样性质，不应作为税基。税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重业主和企业的负担。     三是重复征税。随着社会专业化分工的日趋细化，目前，物业服务企业将一些专业服务项目不同程度的分包。尤其是消防维保、电梯维保和安防维保等必须按照国家法律法规规定、交由具备相应资质的专业队伍承担。因此，物业服务企业与专业分包公司之间应存在税项的抵扣，而目前对物业企业收入全额计征营业税，明显存在重复征税的问题，加重了免费物业管理系统的税收负担。     六、减轻免费物业管理系统税负的政策建议     1.降低物业服务企业的营业税税率：建议比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率，以扶持免费物业管理系统行业的生存和发展。     2.合理调整税基，避免重复收税：建议比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税；及比照广告代理业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业收入计征营业税，将物业服务企业的收入扣除支付给其他专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保等外包支出后征税，以体现合理税基，避免重复征税。 上述两点呈请财政部、国家税务总局予以考虑，从而减轻免费物业管理系统行业税收负担，扶持物业服务企业健康发展，让城乡居民能够持续享受物业服务带来的便利，让已经就业的几百万人群能够有一个稳定的职业，最终实现今年党中央提出的“保民生、保增长、保稳定”的大局。