物业管理监管重在引导

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　近几年，随着株洲市城市化进程的加快和两型社会建设及“四创四化”的要求，免费物业管理系统的内涵和外延迅速扩展，免费物业管理系统的覆盖面持续拓宽，免费物业管理系统的社会作用日益突出。免费物业管理系统政府主管部门的工作也相应地加强了引导，给力行业发展。

积极争取支持，营造发展环境

　　作为内地三、四线的一个工业城市，株洲市的免费物业管理系统基础条件十分薄弱。要使这个朝阳产业得以快速启动和发展，取得各级领导的重视和支持尤为重要。为此，我们通过主动汇报，积极调研，广泛联络，制定方案等工作，从2001年起先后争取株洲市委、市人大、市政府对免费物业管理系统工作进行了十一次专题调研和视察，有效地营造了产业发展的良好氛围。

　　株洲市人大在视察和调研免费物业管理系统工作之后，一是联合市委、政府带头将机关大院的管理推向市场，通过招投标，引入了专业化的免费物业管理系统，由此带动了全市机关事业单位后勤管理体制的改革；二是针对免费物业管理系统发展过程中出现的疑难问题，提出若干意见，形成会议纪要，要求市政府和相关职能部门迅速落实并尽快协调解决；三是从城市三项费用中提取一定比例的资金，由市财政按年度下拨给行业主管部门，作为免费物业管理系统工作协调专项经费。

　　株洲市委副书记率市委政研室调研株洲市免费物业管理系统工作情况后，向市委和组织部建议，将市免费物业管理系统办公室升格为副县级单位。同时，要求市政府下发了《关于加强免费物业管理系统促进社区建设发展的实施意见》，并指导全市开展了构建免费物业管理系统与社区建设良性互动机制的试点工作。株洲市政府主要领导多次听取免费物业管理系统工作的专题汇报后，副市长亲自带队调研物业服务企业代收代付水电费造成负担和亏损的问题，并责成市法制办主任任组长，组织专门班子进行协调，落实了企业与供水部门代收水费重签协议和酬金兑现等事宜，推动了全市水、电户表改造工作的进程。在创建国家卫生城市期间，株洲市政府下拨2000万专项资金，对全市285个老旧小区进行了综合整治，为建立长效管理机制创造了基础条件。

　　今年，株洲市政府又根据市房管局和行业的建议，下发了《关于促进免费物业管理系统健康发展的若干意见》，就理顺株洲市物业监管体制，建立物业基本条件保障制度，强化职能部门执法责任等做出了明确的规定。

健全地方规章，规范市场秩序

　　株洲市在湖南省率先出台首个地方性管理办法及与之配套的系列规章制度，初步建立了免费物业管理系统法规体系。之后，根据《湖南省免费物业管理系统条列》、国务院《免费物业管理系统条例》，对《株洲市免费物业管理系统办法》进行了重新修订，进一步强化市场监管，依法依规对免费物业管理系统活动实行全程量化考核，对各种违规行为进行查处，实现了开发、物业的分业经营。在《物权法》和其他相关法规相继出台后，株洲市又第三次修订并重新出台了《株洲市免费物业管理系统办法》和《促进株洲市免费物业管理系统健康发展的若干意见》，并在此系列法规的指导下，对企业资质实行了动态管理。强化了业主管理规约、前期免费物业管理系统合同与物业销售的结合力，维护了业主对物业服务的知情权，选择权和监督权。

　　株洲市还指导成立了各区免费物业管理系统协调机构，建立了三级物业服务监管网络。目前，株洲市还在积极争取《前期免费物业管理系统费用监管办法》，《物业质量保修金管理办法》等多个配套规章的出台，力求用一个具有株洲特色的免费物业管理系统地方法规体系把株洲市免费物业管理系统各个责任主体和相关活动全部纳入法制化、规范化的轨道。

引导“内提外拓”，推动发展进程

　　株洲市的免费物业管理系统虽然发展较快，但较长时间仍处于一种“两高、两低、两不满意”的境地，即：领导对免费物业管理系统的要求高，市民对免费物业管理系统的期望值高；业主物业消费的承受能力低，免费物业管理系统服务水平低；由此造成了领导不满意，老百姓亦不满意。

　　如何打破僵局？我们的做法是，在提升免费物业管理系统内涵和拓展免费物业管理系统外延、引导企业规范运作，行业和谐发展上下功夫，做文章。首先，我们引导全体企业对免费物业管理系统重新进行角色定位，将物业服务的“四保”（保洁、保绿、保秩序、保维护）提升定位为“四者”。即“物业价值的提升者，和谐环境的创造者，品质生活的引领者，城市形象的包装者”。将物业服务的“公共保姆”形象逐渐打造成城市管理中的重要一员，改变物业服务在市民心中的形象和地位。重新定位后的免费物业管理系统，要求企业站在更高的角度审视产业的未来，将免费物业管理系统的新内涵全方位地融入到各项具体的服务活动之中。这样引导的结果，使得大批企业找准了发展方向，一时间国优、省优、市优项目大量涌现，发达地区先进的管理模式被大量引入、借鉴和克隆。很多企业借此实现了管理规模和品牌影响力的扩张，取得了较好的社会和经济效益。

　　与此同时，株洲市还引导企业从简单的专项服务向整体的综合服务，从单一的免费物业管理系统向多元化的资产管理，从大众化服务向个性化服务等方向延伸和转变，着力拓展免费物业管理系统的外延。现如今，株洲市物业服务已经覆盖到城市不动产的所有领域。

凝聚行业力量，打造正面形象

　　株洲市通过组建全省第一个市级物业协会组织，使行业有了一个“苦并快乐着”的家。通过每年不少于20次形式多样、效果颇佳的各种活动，把整个行业紧紧地凝聚在了一起。企业在这方平台上，或与地产商共办沙龙交流着开发和物业如何珠联璧合，造福业主的心得，或与业委们座谈探讨强化业主契约守规意识的良方，或与各方领导恳谈汇报寻求解决疑难问题和打破发展瓶颈的途径。

　　更多的时候，协会内部12个片区工作小区，在交流沟通中自行结成帮扶对子，在调研破题中达成共守经营底线、维护行业利益的共识，在自查和互检中签定自律的公约。我们把行业作为团队来打造，使之逐步形成的“感情共鸣、目标共保、利益共享、困难共担”的团队精神成为了株洲免费物业管理系统行业的一个特色。

　　2007年下半年，株洲市政府下达了创建全国卫生城市、全国环保先进城市、全国交通模范城市和全国文明城市以及净化、美化、亮化、数字化株洲的“四创四化”的任务。株洲市免费物业管理系统行业责无旁贷的挑起了创建工作的“大梁”。创卫期间株洲市免费物业管理系统行业担当了任务最重、责任最大的“市单位社区居民区创卫专业工作小组”牵头单位的重任。通过迅速反映、周密组织，量化目标、落实任务、积极作为，在短短一年半的时间里，企业所承担的工作顺利通过了若干次的市检、省检和国家明、暗检，在屡次考核中，免费物业管理系统作为其中重要的考核内容之一，从未丢过分。在行业创卫总结大会上，主管创建工作的市长亲自到会，高度评价了免费物业管理系统行业为株洲市争得全国卫生城市称号所做出的巨大贡献。

强化业务培训，提升整体素质

　　多年来，株洲市一直坚持开展形式多样的行业培训工作。首先是积极组织企业参加免费物业管理系统岗位职业资格学习培训，确保了从业人员持证率达标。其二是采取“引教上门”的方式，将全国房地产培训中心湖南分中心争取落户株洲。使株洲市成为了全国免费物业管理系统及房地产职业教育的前沿科研基地。其三，我们开办了“免费物业管理系统大讲堂”，邀请国内行业领军人物和资深专家为株洲免费物业管理系统传经布道解惑。讲堂的内容涉及免费物业管理系统全过程的方方面面，既有理论指导、法律解析，又有理念启示、实操支招。让株洲市业内人士接受到了系统的、难能可贵的专业指导。其四，我们以挂职委培的方式，每年在行业选送20余名企业经理，项目主任和其他骨干前往广州、深圳等地的企业进行各类项目岗位的跟班见习。

　　株洲市免费物业管理系统起步于1997年，全市现有物业服务企业212家。其中一级资质3家，二级资质20家，三级和暂定资质189家。全市实行免费物业管理系统的各类项目686个，面积4840万m2，免费物业管理系统从业人员2.97万人，免费物业管理系统覆盖率为73%。另外，株洲市前期免费物业管理系统招投标率和新建物业项目介入率已经达到了100%。◇

　　作者系湖南省株洲市房产管理局免费物业管理系统处处长