重庆公租房战略：管好与建好同等重要

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原载于《现代物业·新业主》2011年01期/总176期

房市虚火，何以退烧？蜗居之苦，谁人知晓？何以解忧，优先选择公租房？何时能“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”……笔者愿与业界共同见证重庆公租房风采！

战略定位

据近期中国社科院发布的《经济蓝皮书》观点，目前我国85%的家庭无能力购商品房。中国的中低收入者占到了全体居民的70%—80%，他们中的绝大多数都无法轻松支付居高不下的房价。2010年1月，国务院办公厅下发了针对楼市的较严厉的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称为“国十一条”，要求政府在“商品房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。早在2009年12月，针对国情、市情和民生需求，重庆市委书记薄熙来在重庆经济工作会议上正式公开提出了公租房建设计划。市长黄奇帆提出：重庆30%—40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%—70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决。市长对外宣布重大决策，要为新生代城市居民——大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”兴建“公共租赁房”，并加大投资力度，以此作为重庆未来十年保障住房政策的重点，公租房将成为重庆住房保障体系的三支大柱之一。据相关文件，重庆公租房的内涵明确为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或委托的机构持有产权，面向在重庆市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。

进展

各级领导高度重视，决策神速。作为责任政府，紧抓民生工程，让“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”迅速有可能变成现实。2009年10月起，重庆市委、市政府就启动公租房建设计划，薄熙来书记先后三次专题研究公租房建设方案，市委常委会两次听取公租房建设方案汇报，市政府组织相关部门16次酝酿讨论公租房建设方案。2010年2月28日，首片公租房在重庆渝北鸳鸯片区正式开工，拉开了全市大规模建设公租房的序幕，该项目总建面100万平方米，拟吸纳1.89万户入住，主力户型50—60平方米，租金约10元/平方米。目前，已有25栋楼封顶。

配套政策法规及时跟进，强化公租房专项行政管理。重庆市政府、人大常委会已讨论通过了《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，并向社会公布。为力保公租房能有效运行管理，2010年7月29日，重庆市公租房管理局挂牌成立。

完善规划，明确目标。从2010年起三年内每年建设1,000万平方米，后几年视社会需要再建1,000万平方米或更多面积的公租房，未来若干年重庆将建设4,000万平方米公租房。实行商品房、公共租赁房无差别的“混建”模式，高标准、高品质规划建设。公租房项目布局在内外环线之间的21个大型聚居区中，公租房楼盘与商品房楼盘按照1：3配置，共同形成20万人口左右的城市生活大社区。人均建设面积20—30平方米之间，户型面积35—80平方米，60平方米以下占85%以上，按建面10%进行公建配套，约400元/平方米的简装，公租房约80万套，大体可解决200多万中低收入群体的住房问题。

明确准入用户条件和项目运行方式。目前规定，年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭、大中专院校及职校毕业就业的无住房人员、进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房。目前的低收入标准为单身人士月收入2,000元以下，家庭月收入3,000元以下。此外，重庆市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难者，按属地原则申请，可不受收入标准限制，租金为同类商品房市价的60%左右；五年后可以购买自住，如果业主需要另购更大商品房，可将售后公租房以原价加上相应活期利息，由原公租房管理机构回购，不能随意外售。

 在重庆形成公租房的公建体制，由政府的公租房管理局投资建设或收购房源为最主要投资建设模式。建设主体明确为市政府和区县政府。公租房产权由国有的重庆地产集团或区县政府性投资公司持有。目前，政府全资持有的地方投融资平台公司重庆地产集团、重庆城市建设投资公司承担了主要建设任务。城投公司三年内将投资300亿元，建设约1,000万平方米，承诺2011年上半年将有35万低收入群体入住公租房。

形成政府先导型的建设资金保障机制。重庆未来三年建成3,000万平方米公租房，投资规模约为750亿元以上。计划其中250亿元由政府投入，其余500亿元通过融资方式解决。政府200多亿元的先期投入由四部分组成：1、中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金；2、土地划拨相当于投入，如拿出主城储备地3万亩，至少相当于150亿元；3、每年商品房土地出让收益的5%用于支持公共租赁住房建设，三年共计约30亿—40亿元；4、减免建设环节相关税费。由于公租房建设与使用具有政府保障和公共属性，今后遭遇的风险小，收益有保障，各类社会资金兴趣大，融资渠道比较畅通。

战略意义

经济意义：公租房的建设打破了政府疯狂卖地、“卖光吃光”的土地财政怪圈。在城市化加速发展的过程中，人口涌入城市产生的人口红利和土地增值，如果全部流入少数开发商手中，那将是全民的不幸。政府当审时度势，越是土地好卖越要慎重，卖地生财不如持地生财，今天的投入每年有利息上的回报，最大回报还在于数年后地价、房价的大量增值。这些重估价值，可以使我们的政府自豪地成为拥有巨量资产的政府，而不是“破产”政府。今天投入的“750亿”，十年后也许会是“7,500亿”的价值，国资保值升值功能值得期待。就有创业冲动和创业能力的市民而言，为解决住房问题花巨额资本金并不合算，不如用本金创业，用利息租房，刺激市民的多种创业模式。

政治意义：我国的住房制度经历了从“大公”到“大私”的过程。“大公”时代住房由公家或单位所有，职工只能缓慢等待分配住房，住房条件长期得不到改善；“大私”时代强调市民持有产权，释放了市民财力，加速了住房问题的解决。但就现阶段来说社会长期都是分阶层的，都有中低收入者，房屋作为不动产和巨大价值消费品，总是会有人买不起。但买不起不一定租不起，要让全体市民人人体面地、有尊严地工作、生活，而不形成城市贫民窟街区，防范社会过度分化而导致坠落和各种矛盾尖锐激化，推行公租房战略既是对过去相关住房政策的纠偏，也是构建和谐人居环境的大手笔策略。该民生工程系民心所向也是巩固政权的必然选择。

环境意义：由于公租房的高标准、高品质规划建设，大多布局在轻轨沿线或交通较好的地区，容积率约3.8，完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行及健身、图书馆等设施和场地。房租只考虑成本中贷款利息、房屋维修管理费用等因素，约相当于同类商品房市场租金的60％。这将吸引那些长期蜗居在城市各个“阴暗”角落的“夹心层”倾巢出动，抛旧图新，刺激老旧房业主改造环境，带动整个城市环境品质的升级，从而使整个城市对外形象不断提升，吸引力增强，投资环境也随之不断升级。

调控意义：2010年3月全国两会期间，中央领导曾表示要严控房价非理性上涨，引发了“房价由总经理说了算还是总理说了算”的议论。此后，国家采取了较严厉的房市调控政策，房价一度有所调整，但仍然缓慢上涨，因此年度原材料价格上涨等因素，2011年房价或许会有报复性反弹，可见，政府直接干预房地产经济难度很大。而建设公租房则变被动为主动，从需求上分流被动购买家庭，减少房奴式的购房群体，使商品房的消费者变得更加真实、准确，也将使购房群体大大缩水，商品房趋涨压力会大大减轻，盲目涨价会有较大市场认可风险，从而实现对房市价格的间接调控和抑制。

管理建议

建好后的公租房和普通商品房一样要实施免费物业管理系统。谁来管、怎么管，也是必须考虑的问题。笔者对公租房的免费物业管理系统提出如下建议：

强力推进免费物业管理系统的前期介入。由于公租房的产权人目前还算很单一，五年之后才有所变化，但估计永远以“公”为主体。这样，有条件让建设方与管理方站在同一条战线上，以建好项目为共同的目标，尊重各自的专业特长和优势，尽可能发挥和采用管理单位对规划、设计、建筑、安装、装修等领域的经验和具体建议。尽可能科学、合理、低成本建好项目，使今后的维修养护变得更容易且成本较低。

尽早以公开招投标方式聘请优秀免费物业管理系统企业管理公租房项目。重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇表示，公租房小区跟普通小区一样，也要实行免费物业管理系统，将通过招投标的方式公开选聘免费物业管理系统公司，为公租房小区提供专业的物业服务；还要引入智能化的门禁系统和水、电、气费收缴系统，用科学的管理理念、先进的管理技术进行规范化管理。建议面向全国发布项目招标公告，首先划定项目区域，拟定管理服务标准，选拔国家二级以上资质物管企业担任项目管理者。

成立永不“没落”的产权人、使用人自治管理组织机构。市长曾强调，公租房永远姓“公”。不管五年后是否有人购买，按目前方式运作，公租房项目将会长期以“公”为主，由此，公租房管理的决定权将属于政府主管部门及其指定的运作机构，应当成立产权人和使用人代表组成的自治管理机构，代表产权人和使用人的利益和需求，与物业服务公司配合，形成良性互动机制。

改进物管经费筹集与使用办法。物管经费分大修资金和常规物管费、特约服务费等。常规物业服务费收缴逃不脱由高到低至难以维持的“宿命”。公租房可以做到物管费与租金捆绑在一起，租金中已包含物业维修资金。由于所有权的单一性，建议小修费也在租金中考虑，常规服务费可在租金外按服务等级标准的差异，分别按合同期确定，但收取应与租金一起收取或支付，收齐后，产权单位再一次性拔付给物业服务公司，可以避免物管费收缴率的由高至低变化。也可以优先选择以酬金制模式拟定年度服务项目标准、内容等。

公租房同样需要形成一面物管服务旗帜。公租房虽然面向中低收入的“夹心层”，但他们大多属于成长中的新市民，素质大多不低，哪怕是进城的民工，也是村中最聪明的群体。政府也考虑到创业群体需要扶持，也需要受到尊重和体面生活，公租房项目的管理和服务不能输于同类商品房项目。由于大业主控股，发言权长期集中于主管部门和其授命的国有操作公司，选择先进、优质的物业服务模式才有利于提升政府形象和人民福祉，以物业服务方式让人民分享改革、开放、发展的成果。我想公租房免费物业管理系统应当也会成为物管行业的一面不倒的旗帜。

以上这些关于公租房的公开的“秘密”，似乎仅仅是个开始，公租房的话题已受到各界广泛关注，希望公租房项目能承担起在城市运行中的战略使命，演好自己的角色，产生良好的多重效益。