物业服务企业如何规避经营风险

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　　物业服务企业作为一个新兴的服务行业，二十多年得到了长足的发展，在城市经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。作为劳动密集型行业，物业服务企业对减轻就业压力、促进社会稳定、协助公共秩序管理、参与社会公共事务等方面都做出了突出的贡献。值得一提的是，深圳市的物业服务水平全国领先，社会效益尤为突出。但是物业服务行业是一个进入门槛低、科技含量低、承担社会职能多、收益与风险却不对等的高风险行业。随着这个行业的飞速发展，市场无序竞争越来越严重，目前几乎呈白热化状态，整个行业面临“冼牌”阶段，一些经营规模小、经济实力弱、服务水准低、抗风险意识差的企业，面临着被市场淘汰的危险。
　　
　　持续经营是财务核算前提的四个重要基本假设之一，物业服务企业如何真正持续经营，做可持续发展的“百年老店”企业？作为企业的决策者，怎样规避经营风险的前瞻意识？这些应该都摆在首位。笔者集历年的行业创优考评、法规修订、专题调研、执法检查等经历,以及多年的物业服务和财务管理实践，从财务管理的角度对如何树立行业风险意识、提高企业抗风险能力、规避经营风险、增强生存能力以及可持续发展谈点看法。
　　
　　一、物业服务企业财务风险的主要表现
　　
　　物业服务企业财务风险很多，存在于财务管理的方方面面，但归纳起来风险程度较高，对企业危害较大的主要有以下几点：
　　
　　（一）招投标和合同风险
　　
　　一些物业服务企业，为了争夺市场份额，在参加招投标拓展新的物业项目时，盲目承诺，不计成本、不讲利润，甚至承诺带资多少万元投入中标项目的整改。这种低价入市的做法将带来较大的财务风险，当真正中标后要实现承诺时，物业公司要么违约，要么就因为勉为其难而难以为继，再要么降低物业服务质量和标准，到头来基本是业主和物业公司两败俱伤。另一方面很多物业服务企业在签订合同时，没有充分发挥集体智慧，也没执行部门联审制度，对合同内容把关不严，而是近乎走形式、走过场，甚至于合同期限、合同标的、服务期限等合同的关键要素都在合同中看不到，从一开始就留下了风险隐患。
　　
　　（二）物业服务费的收缴风险
　　
　　经调查统计，深圳特区内的平均物业费收缴率是96.3%,而特区外的宝安、龙岗只达到92.5%,而深圳的周边城市如惠州、淡水等平均物业服务费收缴率则只达到90%左右，深圳在内地一些大中城市的平均物业服务费收缴率则只能达到88%左右。如果政府对房地产行业继续调控，房地产业将继续低迷，为了促销，开发商采取大量向业主赠送多年物管费的做法，如果房地产商的资金出现困难，物业公司的债权也将不会及时得到开发商的清偿，从而影响物业公司的正常经营，更有开发商待楼盘销售完毕后（而前期物业合同一般都签三年），就销声匿迹了，一切的一切留给了物业公司垫背，这是物业公司最棘手的问题。还有些业主往往以服务不到位、噪音大、小区养狗、家庭被盗、停车场车位管理不好等为借口而拒交服务费，而企业追缴这些欠费，往往成本高，效益低，甚至得不偿失，因此对欠费的追缴是存在风险的。
　　
　　（三）酬金制下物业服务费收支结余的核算风险
　　
　　按照发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》第九条第三款：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定的数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。但目前在部分企业特别是一些国有企业，并没有按照上述规定进行财务核算，而是将各个项目的物业服务费收支结余额作为企业利润进行分配，并上交给了母公司。此操作严重违规，也承担了不必要的税负。
　　
　　（四）代收代缴水电等费用的风险
　　
　　目前深圳物业服务企业管理的中高层的物业水、电费派生的排污费、垃圾处理费等都没有抄表到户，而是由物业服务公司代收代缴，自来水公司、供电局都是抄总表，并从银行向物业服务公司托收了费用。而物业服务公司则抄每家每户的分表，其中间层损耗、加压和收缴上述款项费用较大，还存在大量的垫付行为，有一部分企业在核算代收代缴和自用、公用等问题上模糊不清。这样，由于企业在水、电收费税收方面处理不当也会带来财务风险。
　　
　　（五）代管基金的使用风险
　　
　　“代管基金”主要指深圳市征收的“本体维修基金”。目前对这一块的管理，成了投诉的热门话题，今年6、7月的创优考评和近期行业主管部门组织的市物业服务企业执法大检查，都把本体维修基金的收缴、使用、专户存储等作为检查的重点，但有相当一部分企业没能按规定操作，特别是没有按规定范围和程序进行申报、使用，为企业留下了无穷的后患。
　　
　　（六）物业服务行业的利润被日益上涨的人力成本和不断上涨的物价所挤占的风险
　　
　　物业服务企业本来就是保本微利行业。作为劳动密集型行业，新《劳动合同法》的实施，以及深圳最低工资保障标准的大幅提升与CPI指数的连续上涨，都将挤占本来就微薄的利润，一个上规模的物业服务企业光秩序维护员、保洁员一年上涨的人力成本就高达一、两百万元，因此相当一部分物业项目都处于亏损的边缘。
　　
　　二、物业服务企业财务风险的规避和转嫁
　　
　　物业服务企业在实施物业服务过程中，任何一个过程和环节管理失当，都有可能给企业带来风险，将直接或间接导致物业企业承担各种经济责任和经营风险，这就要求我们物业服务人特别是财务管理人员要不断地加强法制观念的培养和法律知识的掌握和运用。只有弄清法规要求，按法规要求去做，避免由于业务不熟练而造成风险，给企业留下诸多“后遗症”。我想只要我们把自己的“功课”做好了，把该做的事都做好了才能够规避和转嫁风险。
　　
　　(一)招投标及合同风险的规避
　　
　　物业服务企业在招投标时不得承诺过头，更不能承诺中标后投入多少万元对小区的公共设施进行改造，也不能盲目地扩张规模求大而脱离客观实际，要考虑日后如何践诺，要根据物业服务合同周期，严格测算投入、产销和回报比，尽量避免自己给自己套上难以解开的枷锁，为日后的管理留下隐患，减少麻烦和避免经济损失。因为于企业而言，信誉可以说是无形资产，忽略了它，经济损失也就难以避免。
　　
　　谨慎签订物业服务合同，是规避物业服务风险的有力保障。合同双方的权利和义务要对等，特别是要注意在合同中不能承诺几年内创省优、国优（因为现在省优和国优是有指标限制的，不是你的管理软硬件达到标准就能上的）。本次执法大检查时发现一些小型物业服务企业所签订的物业服务合同都十分简单，很多问题都含糊不清，如物业服务费的管理方式是按酬金制还是包干制，合同都没有明确，另外签订《物业服务合同》时还应着重注意以下几点：明确委托物业服务的内容、范围、合同期限、分项收费单价、定价依据和公示，明确欠费的追缴和处罚性条款，本体维修基金（现已更改为物业专项维修基金）开征、使用、存储和收支公示；物业服务费采用酬金制管理方式的要约定公示内容和时间等等。
　　
　　（二）物业服务费收缴风险的规避
　　
　　目前行业普遍存在物业服务公司费用难收等问题，因此我们在收费管理上要注意建立一套先进的计费管理系统，利用先进的管理软件对收费情况进行实时监督，要把费用收缴率和员工的浮动工资挂勾，特别是对外地分公司，公司总部必须要有专人进行跟踪督促；要动之以情、晓之以理地调动业主委员会的积极性，配合协助物业人员催收费用；对那些强词夺理而长期拒交费用的业主，采取个别诉讼的法律措施；对于开发商送给业主的赠费、代付费用，物业企业的财务人员最好按季度核算清楚，且要发函给开发商确认按季付款。如果开发商欠款周期过长，代偿能力与守信因素有可能会存在一定的变故。另外，在日常物业服务过程中，有很多事项是我们物业服务企业无能为力的，我们向相关的政府职能部门反映并留下管理痕迹，比如小区住户养狗、高空抛物、台风提醒、危险警示等，要尽量多用一些温馨提示，而属于物业服务企业应承担的责任一定要落实到位，比如保安应按物业服务合同约定的内容（或公司管理流程规定的条款），进行巡逻签到，一旦出现事故，要拿得出物业服务企业已按约定履行了自己职责的证据。这样我们才能够有效地规避风险，尽量减少因工作不细致、失误而导致业主拒交服务费，还有就是要尽量使用银行托收，对一些长期不交纳服务费的人员，企业要保留好相关资料为以后的追缴留下法律依据等。只要我们尽职努力，费用收缴风险还是可以降到最低的。
　　
　　（三）酬金制下物业服务费收支结余的核算风险的规避
　　
　　物业服务企业的财务人员一定要弄清酬金制是怎么回事，在合同约定时要予以明确（一些优质项目尽量实行包干制），在账务处理时，要把物业服务企业的经营利润和小区项目的收支结余区别开来，不能把小区的收支结余视作利润进行分配。这点很多国有企业都处理得不好，但是如果处理得当还可以少缴纳税金，为业主和物业服务企业争取到更大的利益。
　　
　　（四）代收代缴水电等费用风险的规避
　　
　　深圳市的高层楼宇都存在代收代付水、电费和由水费而派生出的排污费和垃圾费等，而在现实中很多企业所挂的应收水电款中部分是收不回来的，这里面的原因有大部分是由于核算不清、账务处理不当造成的，这将给企业留下隐患。因此我们在处理这些费用时首先是要弄清其归属，要分清代收代付和公用、自用，对增值税的计算缴纳也要尽量申请为一般纳税人处理，避免多承担税负，对业主的欠费要及时采取针对性办法进行追缴。如在供电管理上，一些商业或工业物业在入伙初期一定要注意避免功率的浪费，可以采取暂停部分变压器的办法,做到只要能保证日常的正常供电就行了，这样可以节省大笔费用。另外还要注意在开发商没有正式办妥水电工程验收手续时，尽量延缓接手管理或过户，在接管时要注意用水用电的性质，从而避免居民按商业价格交纳水、电费等。
　　
　　（五）代管基金使用风险的规避
　　
　　本体维修基金由于是物业服务公司的代管基金，其权益属业主所有，因此其建立、使用、续筹、存储、收支公示等都有明确的规定，一些物业服务企业没有严格地按规定去执行,以致目前业主对这一块的投诉不断。近段时间我们在对20多家物业服务企业的检查中发现，有相当一部分从业人员对有关规定不甚明了，因此或多或少的都存在一些问题。问题最大也就是隐患最大的表现在：没有按照规定程序使用，在新的“物业专项维修基金”的实施细则还没正式推出前，我们仍按过去的规定使用，对超出金额限定标准的必须经过本栋50%以上业主的同意才能使用，而且要在规定本体维修基金使用的范围内使用。笔者曾经受行业主管部门邀请，参与了一起业主委员会状告物业公司多年前违规动用本体维修基金的案例，物业服务企业多年前使用的本体维修基金虽然属于本体维修基金的使用范围，但由于物业服务企业使用时没有履行相关程序，最终行业主管部门做出了物业服务企业退回多年前所使用的本体维修基金的处罚。由此可见不按规定运作是要付出代价和承担责任的，因此物业服务企业一定要按规定建立、正确使用、专账核算、专户存储、按时公示。
　　
　　（六）物业服务行业的利润被日益上涨的人力成本和不断上涨的物价所挤占风险的规避
　　
　　对于人力成本的飞速上涨物业服务企业可以采取减少人防，加强技防，培养一专多能的复合型人员，对项目实施封闭式管理等措施。另外，还可以通过加强内部管理，节能降耗，实行集中采购，保洁、绿化、工程维修等项目实行招投标外包，利用小区资源采取多种经营等措施，化解日益上涨的人力成本和不断上涨的物价所挤占物业服务企业利润的风险。
　　
　　企业财富积累的过程从根本上讲，是一个战略决策与风险控制的过程，而风险与机遇并存，只要物业服务企业常树危机意识，建立有效的风险防范机制，并运用先进的管理手段与技能付诸实践，将经营风险降低到最低或可控状态，这个行业不是“万丈深渊”，发展趋势也不是“强弩之末”，它依然年轻，依然勃勃生机，在我国国民经济中体系中依然会发挥“螺丝钉”的作用。