浅谈物业服务收费的现状及提高物业收费的策略

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　　随着时代的发展，纳入免费物业管理系统的物业增多了，免费物业管理系统中一些矛盾也逐渐增多，免费物业管理系统中的矛盾也都通过收费集中体现出来，物业服务收费难已经成为物管发展的非常头痛的事，投诉举报案数近三年一直占金华市物价局的前三位。我们通过选择了金华有代表性九个物业小区，进行了调研。本文通过列举目前物业服务收费难带来的危害，分析存在这一问题的原因，尝试提出解决问题的方法。
　　
　　一、物业服务收费的现状
　　
　　（一）物业服务收费的性质
　　
　　根据《浙江省物价局关于颁发〈浙江省定价目录〉的通知》（浙价法[2002]331号）规定，免费物业管理系统授权市县人民政府同级定价。目前金华物业服务收费按不同性质、特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅区（含高层住宅）的免费物业管理系统综合服务费实行政府指导价，成立业主大会后的住宅区的免费物业管理系统综合服务费可实行市场调节价。非住宅、别墅类高档住宅区的免费物业管理系统综合服务费实行市场调节价。
　　
　　（二）物业服务收费的种类
　　
　　金华的物业服务起步晚，发展速度非常快，1998年第一家物业服务公司成立，至2007年月12月，金华市区物业服务公司有90余家。目前金华住宅区免费物业管理系统有三种情况：
　　
　　第一种业主只承担卫生费或很低的物业费（2005年前的物业收费老标准），其它由社区（政府）埋单。上世纪90年代前后建造的住宅小区，大部分由居委员或居委员下属物业公司进行管理，政府提供一部分补贴，是带有一定公益性的免费物业管理系统，如南苑小区、金轮小区、北苑小区。
　　
　　第二种是房地产公司开发楼盘后，由所属的子公司负责。90年代中后期建的住宅，大部分小区前期物业服务由自己开发也由自己管理，物业公司是房产公司的子公司。如天城南国、玫瑰园小区、江滨小区。
　　
　　第三种是通过开发商或业主委员会招标选聘的物业公司。目前少部分住宅小区前期管理就是开发与管理相独立，完全通过招投标实施市场化运作，管理由本地的或外地的物业公司来管理，如东方前城、东华嘉园。后期通过业主委员会招标选聘的物业公司也逐渐增多。如曙光花园、丽泽花园、将军公寓管理。
　　
　　（三）物业服务费的收取难是物业服务行业的矛盾集合体。“市区某物业服务公司金经理这样说道：‘就我们物业服务公司而言，基本上没有小区物管费全部收齐的情况。物管费的收缴率大概能够保持在90%以上就很不错了，像市区丽泽花园、婺江新村以及保集半岛物管费收缴情况算比较好的。一般小区的物管费收缴率能维持在70%以上就不错了。而有一些小区，尤其是那些回迁户比较多的小区，物管费收缴率甚至只能维持在20-30%左右’”。[1]“曙光花园现入住户472户，入住率达84%，其中有192户住户多年不交物业服务费，不交物管费户数占现入住户40%”。[2]北苑小区是一拆迁安置户比较多的小区，该小区从1994年入住以来，收缴率逐步下降，从收缴80%以上下降到2007年的60%，有一户从入住到现在14年未交一分物业服务费。而不交物业服务费也直接导致了如下危害：
　　
　　一是维护秩序能力低，不利于创建平安社区。物管好的地方，社会治安就相对好，居民安全感就强，这已是共识。而要获得好的安全感除了大环境等因素外更重要的是小区的治安力量的增强，需要有一支素质较高保安队伍和必要治安设施的投入。而欠交物管费必然带来高素质的保安人员难招，治安设施投入不足。也就会带来失窃现象增多，车辆乱停乱放多，处理突发事件能力差。金华北苑小区就很典型，因小区物业服务费收缴率低，物业公司不断减员减服务，门卫因年龄大，素质低，发现和解决问题能力差，小偷追不上，打不过。在2007年12月对金华北苑小区33户业主进行调查时，从1999年12月以来，有22户业主被盗过，小偷入室盗窃有4户，进入附房盗窃14户，自行车被盗35辆，电动车被盗5辆、电动车电瓶1只、摩托车电瓶2只、金首饰被盗价值2万余元、现金1000余元、照相机1部。在2007年12月小区内一夜被偷6辆电动车，38幢一住户2007年一年内二辆电动车被偷。同样的情况在其它小区也出现。2008年9月10日《金华小周热线》报道：“雅苑小区、东景小区摩托车、电动车失窃频发。家住东景小区的沈女士讲：小偷竟敢从小区里把业主的包抢去，求助的当班物管保安不作为。”
　　
　　二是提供服务水平低，不利于提升城市的品味。城市离不开小区，更离不开生活在这里的居民。小区的物业好坏和居民素质的高低与一个城市的品味直接相连，而物业服务将小区的物业和居民融合于一体，物业服务的水平直接体现一个城市的品味。但物业服务公司是一个企业，他要在保本微利的情况下才能生存，一些人有这样或那样的理由不交物管费后，必然导致物管公司不得不通过减员减工资减服务，直接导致工作人员的素质下降，服务质量和档次下降，物业服务走上恶性循环之路。一些小区门卫、保洁员工资只能出到500元-650元，连最低工资标准都达不到了，只能招聘六十岁以上的老人，柳湖小区2004年金华辛迪物业公司接管时工作人员最多时有43人，2008年9月只有29人。人员的工作量却增加了15%（同比新增加了物业的移交使用）。服务水平的下降直接影响了城市的品味提升，也给金华创建国家卫生城市增加了难度。
　　
　　三是诚信危机增加，不利于构建诚信和谐社会。物业服务公司要生存必需有一定的收入做保障，因为一部分人不交物管费，必然导致物管公司裁减人员和服务内容，导致服务质量下降，而服务质量的进一步下降必然导致更多的人对物业服务公司不满，最后服务公司为了生存它也不得不撤出，而物业服务公司的撤出，使一些按时交费的业主利益得不到维护，而那些不交物业服务费的业主免去了物业服务费，换了一个物业服务公司后，物管公司也不敢全身心投入搞物业服务，担心物管费的收缴率低，原先交费的一些业主也会担心以后物管公司的撤走，而一些不交物管费的业主仍然会利用此法不交物管费，导致人们诚信危机增加，构建诚信社会的难度加大。而物管公司因物管费收缴困难撤出后也带来了诸多的社会问题，导致居民居住环境更差，社会治安差。2008年1月30日《金华晚报》报道《快过年了，他们像住在垃圾堆里，申华新村垃圾成堆，据称卫生费收不齐是主要原因》
　　
　　二、为何会出现收费难

　　（一）开发商的问题。
　　
　　1、开发商遗留问题导致业主拒交物业服务费。目前调查的8个物业公司虽然都是独立法人。但一些物业公司成立之初都是房产开发商的子公司，前期物业都是由房产开发商委托其子公司进行管理的，在调查时仍属前期物业的6家，房产开发商委托其子公司物业公司管理的有6家，由于房产开发商未完全履行承诺，如规划的变更，造成容积率提高，绿地面积减少，监控等配套设施不到位。由于房产开发商的开发房屋质量有问题，如漏水、墙体开裂、粉刷层脱落时，在保修期内房产开发商修补时不及时，质量不到位，再加上物业公司和房产公司的特殊关系，导致一部分业主拒交物管费。开发商遗留问题在物管费欠交中占20%-35%左右。
　　
　　2、“暗贴”，“同价不同质”，导致业主拒交物业服务费。金华保集小区、天城南国名城物业服务收费标准最高的多层才0.5元/平方.月和0.6元/平方.月，2007年房产公司补贴90万元、106万元，如果没有房产公司的补贴，物业公司不可能提供如此价格的物业服务。而一些房产公司断供后的物业公司，在提供同价的物业服务就不可能与这些小区相比。
　　
　　（二）业主的问题。
　　
　　1、服务付费理念跟不上。服务付费，就好象用水用电要交费，收看有线电视要付费一样，可一些业主由于跟不上时代的发展，特别是城市的老年人、农村转移到城里的人，由于收入偏低，物业服务付费理念跟不上，认为无需物业。小区里养鸡、绿化地用来种菜的现象经常报道过。《雅苑小区物管很乱?》[3]、《市区养鸡种菜，城管上门协调》[4]、《小区养鸡，臭烘烘》[5]，有的老市民还沿袭着计划经济的观念，房管所管理一切，只要交卫生费就行，这从老城区拆迁安置到新小区后比较明显，如北苑小区、柳湖小区。
　　
　　2、治安状况差，引起业主拒交物业服务费。由于目前盗窃现象比较严重（在上述危害中已经大量列举事实不再述），业主把物业服务与物管公司是否尽职混在一起，有的业主不管物业服务公司是否已按物业服务合同履行了职责，均将被盗的责任推动物业服务公司的身上，部分业主认为我交物业服务费了，物业服务公司就应该保证我的财物万无一失，如果我的财富失窃了，我就可以此作为自己拒交物业服务费的理由。无论新老小区均存在，在欠交物业服务费中此问题占5%-25%。
　　
　　3、维权手段比较少。现在业主维权还是以个人为主，还不是主动通过建立业主委员会来维权。因为业主个人来维权成本太大，费时费力太多，效果不理想，而一些物管公司正是抓住这个特点，对物业公共设施的维护不到位，比如早建的小区，一些基础设施不到位，需要增添，如自来水公司、电信部门、电力部门在小区里增建管网，他们在为市民带来便利的同时，却忽视了对小区的公共设施的维护。如在小区里随意开挖，导致路面破损严重，修复不是很好。走近一些老小区就知道。如北苑小区、江滨小区、南苑小区。业主看到小区基础设施被破坏，物管公司应履行监管的职责没有尽到，业主以此不交物管费。业主被盗确实因物业公司不尽职也只有通过拒交物业服务费的方式来维权。
　　
　　4、从众心理，导致物管费不交面恶性扩大。由于一些业主的消费观念、消费意识没有完全树立起来，一些业主欠交了物业服务费后，另一些业主看到欠交物管费的不交了就不交了，也产生了从众心理，特别是想到如果交了物管费，物业公司撤走了，将享受不到物业服务，担心物管费白交。
　　
　　（三）服务企业的问题。
　　
　　1、人员素质低，服务不到位是造成拒付物管费的主要原因。服务理念差，物业公司本应该根据物业服务合同的要求履行服务，但一些服务企业把自己的身份作为管理者，而不是服务者，没有把业主作为平等的被服务者主体来看待，平时不能及时沟通早发现问题。服务人员的素质低，免费物业管理系统主管部门对物业从业人员的素质有要求，从业人员要经过培训有上岗证，但物业服务是一个新兴产业，在金华发展时间不长，一些房产公司把物业公司作为安排亲朋“肥缺”的一个主渠道，认为招几个保安、保洁就可以开展工作了。又因为物业人员的工资低(保洁、保安目前60%以上的人员的还没有达到最低工资标准)，人员的流动性非常大，很难留住或招到优秀的管理人才，解决问题的能力弱。服务不到位，少服务、不服务现象时有发生，尤其是小区清洁、保安、装潢垃圾清运、楼道保洁等内容，不少小区未能按事先承诺的标准兑现，调查中住户对杂物堆积、电子防盗门不及时维修等现象更为不满。
　　
　　2、收支透明度低，主动接受业主监督的自觉性跟不上。按照《关于印发金华市〈物业服务收费管理办法〉实施细则的通知》第二十一条规定：“免费物业管理系统企业应建立健全财务管理制度。每年公布一次物业服务费的收支情况，接受业主的监督”。我们调查的9个小区中，主动按要求公布物业服务费的收支情况的只有４个小区，多数小区没有按规定将物管收费标准在小区进口处公布，有的只是在物管办公室或门口值班室留有自行打印、没使用由物价部门监制的统一价目表。同时，业主对自己所缴纳的管理费用的支出有知情权、物管没有对业主作财务明细公开，而这些却给业主们留下了虚假亏空的想象和收费标准偏高和乱收乱支的怀疑。
　　
　　3、物业服务的整体特性，追缴物业服务费的救济渠道少。物业服务提供的也是一种公共产品，与电力、自来水、有线电视、电话等服务有较大的差别。物业服务提供的综合服务不可能实行一对一的服务，对欠缴物业服务费的业主限制少，物业服务企业不可能像电力部门、自来水公司、广播电视台、电信部门对欠费的用户实行停电、停水、停播、停使用的措施，物业服务公司只能通过上门沟通，对欠费的一次一次的要。在调查中主动到物业服务公司交物业费在40-70%，剩下的一部分是通过上门收取，一些物业公司一年中短的要用一个月时间收费，长的要用三个月的时间来收费。物业人员非常的辛苦，加班加点，有时一晚收不到几户。通过诉讼收费虽然可以解决部分业主欠费的问题，但物业服务公司耗时耗力太多，而且会与业主产生情感的隔阂。2008年9月2日《金华晚报》第九版《物业公司状告２０多户业主》，开庭审了三天，可见通过诉讼解决物业收费纠纷有多难。

　　（四）政府和社会的问题
　　
　　1、政策的空白点。一些炒房者的物业服务费收取更难，特别是外地炒房者，如温州、丽水、义乌、永康等地，联系上都很难，收费就更难。由于炒房者转让房屋，进行权属登记时，没有制度和措施强行约束要求交清物业服务费。房屋的受让方根据《国务院免费物业管理系统条例》规定：受让人不对房屋受让前产生的物业服务费负责，导致物业服务企业对物业转让前这段时间的物业服务费索要无门。
　　
　　2、拆迁的问题。拆迁安置的业主，因为不是拆后安置原地，一些业主对原地有感情，再加上原地房屋升值快，生活方便，而拆迁安置的地方相对原地生活和升值差多了，周边的配套也跟不上，心里上会产生一些不平衡。如安置到北苑小区的业主当时市政府规划要建五星公园，可过去了这么多年也没有建起来，原先住“金华两街”的业主小孩可上市区最好的小学和初中，现到北苑、柳湖小区的拆迁安置户要读这样的小学和初中就要交一大笔与入学挂钩的赞助费。
　　
　　3、低保和特困人员问题。在拆迁安置小区里这类人员相对较为集中，在北苑小区就有登记的低保户、困难户30多户，因为这些人生活本来就很困难，再加上他们以前没有交过物业服务费，水、电都有免费的使用，他们有的不想交也确实交不起，而这些小区物管收费本来就很低，小区设施又差，7‰物业用房和维修资金又不到位，要由管理该小区的物管公司来承担这些社会问题就更难了。
　　
　　4、政府承诺的问题。政府承诺也是一个非常重要的问题，北苑小区原小区内有垃圾中转站，因为周边发展迅速，垃圾经此中转的越来越多。因中转给周边的居民带来很大的不便，特别是夏天污水滴流，臭味重，再加上运输车的响声影响周边居民的生活。当时市有关部门经研究答应要在周边再建一个中转站，解决此问题，可时间过了，此问题并没有解决，导致200多户业主在2007年不交物管费。
　　
　　5、政府投入不平衡。如北苑小区的业主和南苑小区的业主相比，两小区提供的服务内容一样，可南苑小区只交卫生费，而北苑小区相对要高一些，因南苑小区市开发区财政有保障。一些老小区（金华通园小区）有的得到政府的支持，对原有的设施进行了改善，而有些小区却没有，财政体制不一样，得到的支持力度不一样，生活在不同的小区里的业主对此有看法。
　　
　　6、空置率高，导致物管收费标准相对提高。由于存在房价预期升值和炒房行为推动房产过度开发，导致目前房屋空置率增高，在2004年全国空置率２９%，2007年全国商品房空置面积12355万平方米，同比增长7.9%，金华房屋空置率也逐年增高，而在一些新开发的偏远小区，空置率更高，交付已经四年了，入住率还不到30%，如东方明珠、冠达东方兰庭、东方前城前三期。而管理入住率低的小区与入住率高的小区并没有多少区别，如保洁、绿化、保安、维修等没有区别，要有区别的就是入住率高的小区卫生清运费每户每年多交36元。而空置房收取的物业服务费为入住房的70%，而这些小区的7‰物业用房所带来营业收入也低，甚至没有收入，其他服务收费也低，这给物业公司带来收费标准的相对提高，提高了入住户的负担，相对增加收费难。
　　
　　7、规划不够完善，带来物管效率低，相对提高了物业服务的收费标准，增加了管理的难度。在规划小区建设中，部分开发商只考虑了销售，方便交通，而忽视免费物业管理系统，造成小区出口多，物业分散，从而增加了免费物业管理系统成本和管理难度。小区的物业建筑面积在2-3万平方米的比较多，金华市机关婺江新村物管中心管理的11个小区物业总建筑面积才45万平方米，在调查的相对有代表性9个小区中不超过10万平方米的小区有2个，超过30万平方米的有3个。因为小的物业小区，也需要门卫、保洁、绿化、管理人员，人员、设备的利用率就很低，如工程维修人员，绿化人员、财务人员小的小区又需要，可利用效率低，带来管理效率低，财务费用高，人员培训难。而面积较大的小区也存在门太多的问题，社会设施规划不合理的问题。如北苑小区、南苑小区、门有多少无法统计，仅有的几个门卫就形同虚设，频频发生被盗事件在所难免，后建的柳湖小区物业建筑面积为30多万平方米，就有门5个。再加上一些社会设施的设计不合理，如在小区里建学校和娱乐场所等，如北苑小学、南苑小学、南苑初中、柳湖小学，这些学校在小区的开办，没有将学校的门与小区的门有机的结合起来，给小区的封闭性管理带来困难。
　　
　　三、如何解决物管收费难的问题
　　
　　（一）应加强宣传，建立互信的关系，着力解决收缴率低下的问题。
　　
　　对广大业主加强物管工作职能和作用的宣传，使之充分认识到做好物管工作可以营造良好的生活环境。物业服务企业和业主委员会可运用小区宣传栏、发放传单、召开业主代表大会等多种形式，广泛宣传免费物业管理系统的职能、服务范围、政府相关政策以及对小区管理的要求等，帮助业主走出认识误区，明确自己的权利和义务，树立起消费即要付费的观念。政府职能部门也要通过电视、报纸等大众媒体，大力宣传免费物业管理系统服务等方面的政策法规，用政策引导物管企业和广大业主建立和谐合作的关系。免费物业管理系统企业应按照有关部门根据自身提供的服务标准核准的服务收费价格或业主委员会与物业服务公司协商确定的价格在小区进口处公布，定期公布经业主委员会审核的缴纳的物业服务费收支情况，主动接受业主的监督，提高业主对物业服务企业的信任度，也提高业主参与免费物业管理系统的主动性和自觉性，促进小区的物业服务水平的提升和效率的提高。
　　
　　（二）重新审核成本、多方听取意见，适时调整住宅小区物业服务收费等级评定标准和物业综合服务费收费标准。
　　
　　实行政府指导价的物业服务收费标准应根据目前的人工成本的调整而适时的修改。目前我市的物业服务收费标准是2005年制定的，由于这几年物价的持续上涨太快，最低工资标准也多次调整，（2005年为610元，2008年9月1日为850元），三年内最低工资调整增加39%，再加上物业服务是劳动密集型企业，人员的劳务开支占总开支的80%左右，国家为防止物价上涨过快，物管企业多次要求提高物业服务收费标准被推迟，特别是随着新修订的劳动法的进一步实施，如果按照新修订的《劳动法》，“五金”（养老金、医疗保险金、伤亡保险金、住房公积金、生育保险金）全交的话，人工成本在现有的基础上，还要再提高40%左右（因相当的物业公司目前只对部分人员的“三金”进行了交纳。交“五金”的人员占调查人员数中不足1%，并且许多老小区7‰物业用房和维修资金不到位，小区公共设施破损严重，如果收费标准不能与实际能提供服务的标准相一致，会造成业主对物业公司的信任危机会进一步加大。对空置房收费要协调房产公司承担部分责任，三年后入住率仍低于60%的小区，房产开发公司对收取的物业服务费的差额（是指未入住的物业少交的物管费金额）承担80%的补贴，这也有利于房产公司增加社会责任，防止过度开发。调整未入住的物业物业服务收费标准按全额标准的80%收取，根据《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》、《关于印发<物业服务定价成本监审办法（试行）通知>》，重新制定与成本相适应的服务等级评定标准（同级生活水平的舟山市收费标准分别为：普通多层住宅一级0.61元-0.80元/平方米、二级0.46元-0.60元/平方米、三级0.31元-0.45元/平方米），由现在的四级变为五级，增强可操作性，并把纳入政府指导价管理的物业重新明确（普通住宅均纳入政府指导价管理），使下级的规定与上级规定相一致。对上浮幅度进行调整为基准价的20%,并将最终定价权交物业服务公司自主决定（改变现在上浮不超过30%，由业主决定）。
　　
　　（三）科学划定免费物业管理系统区域，想方设法，让业主委员会发挥免费物业管理系统的主角作用。
　　

　　由于住宅小区成立业主委员会还是个新鲜事物，许多业主还较陌生。业主物权管理理念和消费理念的缺失，造成自我管理机制不完善，业主委员会建立难，发挥作用更难。有些居民嫌烦、怕管“闲事”、怕得罪人、不愿挑头，再加上业主委员会成员纯粹是尽义务，没有报酬、吃力不讨好，因而，一部分小区至今无法建立业主委员会。缺少了业主委员会这个代表小区全体业主的具体执行机构，免费物业管理系统服务合同无法签订，致使许多问题难以通过正常途径解决。还有些已建立的业主委员会工作不正常，未发挥应有的作用。根据《浙江省免费物业管理系统条例》第八条[6]、《金华免费物业管理系统实施办法》，物业主管部门和有关部门应该协助免费物业管理系统区域的业主按照法定的程序和标准成立业主委员会，协助业主委员会开展工作。在目前已建业主委员会的小区应加强对业主委员会成员的培训，主动帮助和协调解决房产开发商的遗留问题，特别是老小区按政策规定享有的7‰物业用房和维修资金不到位的问题，社区占用物业用房的问题，提高业主委员会依法开展维权的能力、服务全体业主的能力。在没有建立业主委员会的小区要按照《中华人民共和国国务院免费物业管理系统条例》、《浙江省免费物业管理系统条例》程序和条件建立业主委员会。理顺业主委员会与居民委员会关系，维护和保障业主委员会在免费物业管理系统中的自治的权益。
　　
　　（四）科学规划，管理先行，提高免费物业管理系统的效率。规划部门在规划时就应该充分考虑今后的免费物业管理系统的问题，总结目前因规划带来的免费物业管理系统的缺陷。在开发住宅时事先明确合理的免费物业管理系统区域，在同一免费物业管理系统区域内必须由同一物业公司管理，在同一免费物业管理系统区域内整体开发，可分期开发、分不同的公司开发。并在规划的同时事先明确物业的使用性质和合理布局，做到商娱学等服务型社会设施应在方便居民生活的同时，也应该考虑防止与部分居民生活的冲突。克服目前一些老小区由于开小吃店、娱乐场所等产生的油烟和噪声影响居民生活的现象。
　　
　　（五）企业要内修外练，政府要加强服务和监管，提供物业服务企业发展新环境。
　　
　　1、企业要内修外练，强素质。企业要制定规范化的管理制度，通过制度强化服务的质量，从细节上出真情，从质量上求信誉。要加强对员工的培训，让每一位员工知道其职责和操作规程，自身加强对服务质量的检查，并通过对业主的回访，检验和发现服务中存在的问题，树立业主满意是企业服务的宗旨。
　　
　　2、政府多给少取，鼓励更多的人参与物业服务行业。加强对从事物业工作的人员培训，建立轮训制度，提升从事物业服务人员的素质，对物管人员轮训对口部门实行免费的优惠政策。对参与老小区管理的物业服务企业，因为投入大，收益低，政府对参与老小区管理的物业服务企业税收实行减免政策。对物业服务企业吸收“四十、五十”从业人员的给予税收优惠政策。对通过ISO9000认证的获得三级以上资质的物业服务企业给予奖励。对欠交物业服务费的炒房者，在办理房产过户时要求其提供物业服务费交纳情况，对欠交的待交齐后再办理过户手续，创建诚信社会。
　　
　　3、建立诚信档案，清除不良物业服务企业。物业服务的主管部门应对物业服务企业的行为进行规范，制定物业服务合同的指导性文本，让合同各方的利益更具体、更明确、合同更便于操作，达到各方的义务更好的履行，利益得到更好的维护，对物业服务企业与房产公司（前期物业）或业主委员会签订的物业服务合同进行备案，指导物业服务企业与受聘单位订立规范的物业服务合同，根据物业服务合同加强对物业企业的物业服务行为进行指导，对不按物业服务合同履行的物业企业要进行指导和规劝，并建立档案，对企业的不良行为屡劝不听从的、履行合同差的、业主反响强烈的物业服务企业要从物业服务行业清退，提升物业服务行业的整体素质。
　　
　　4、扶优创品牌，让物业服务企业实行集约化管理。物业服务与其它服务一样，也应该走品牌之路，创诚信度高、服务质量优、满意度高的优秀企业。通过优秀企业带动更多的物业服务企业向良性方向发展。特别是针对目前小区偏小，应鼓励物业服务企业走规模化、集约化的发展之路，提高物业服务的社会效益和经济效益。政府要在企业提供物业服务中多给予帮助，让优秀企业的牌子叫响，让优秀的物业服务企业创造社会效益的同时也带来良好的经济效益。
　　
　　（六）政府应该统筹规划，政策倾斜，完善老小区基础设施的改造。
　　
　　根据城市的总体规划，合理安排对老小区和城中村的改造和提升工作，因为现在城区的一些老小区已经不如一些农村建设，道路破损、管网乱陈旧，负荷不堪承载，乱搭乱建多、配套设施缺，而生活在这些老小区的人又相对是弱势群体多，依靠他们的力量来改变现状比较难，政府应该对全市的老小区分类进行指导。如果列入拆迁的，就保持现状；如果不是列入拆迁计划的，就要分期分类进行改造。帮助这些老小区完善设施，提高在此居住的市民生活质量，共享改革的成果。对生活在老小区的贫困居民，政府应该对他们的免费物业管理系统费拿出解决的办法，而不能由管理此小区的免费物业管理系统公司来承担，对管理老小区的免费物业管理系统公司在税费上给予优惠政策，调动物业公司管理老小区的积极性。