水穿石 历久弥新——资产管理增值新概念

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用工作绩效来实现物业资产保值增值己逐渐成为免费物业管理系统行业追宠的一个概念。我们在研究物业规划时总是将其重置其中，并希望通过免费物业管理系统工作绩效实现其资产保值增值目标。本人从事免费物业管理系统工作多年，总是企图通过一些局部系统工作来论证其工作重点程度分类是否符合总目标要求，通过研究设施管理系统理论来研究资产增值概念算是一种尝试。

    细究物业资产保值增值状况，不外乎三大类：一是地段增值的结果，表现为物业租金稳定收益或增长，变现容易，评估价值高于购买价格；二是市场供求关系调整，表现为物业供应量小于需求量时，租售均容易，租售价值高于评估价值，当物业供应量大于需求量时则反之；三是物业保护很好，历久弥新，物业价值稳定。表现为当地段、需求均无变化时都可以实现并保持较好的租售目标，评估价值高于购买价值。如果说第一、二类物业增值原因是社会发展和市场运作带来的结果，第三类则一定是管理出的结果。用什么手段实现管理增值结果？是对人的服务？对物体的常规性管理？国外在八十年代末期就提出了一个新的增值管理概念：“设施管理”概念（FacilityManagement简称为FM），企图将“设施管理”从传统的免费物业管理系统范围中脱离出来，作为物业资产管理的层次。

    “设施管理”理论认为：设施管理不同于一般意义上的免费物业管理系统，也不同于常规的设施设备管理。它与免费物业管理系统的管理对象一致――物业资产，但管理方法却不同。“设施管理”提出了物业寿命期全过程管理，包括产业、设施发展的长远策略，楼房管理（包括设计、建造、装修），空面利用，家俱配置，设施保养，计划、维持和改善机构内的楼房去创造一切有利于业务发展的环境；它具有常规设施设备管理的一般内涵，更重要的是通过对设施管理，进入到经营管理系统实施运营管理，并通过其运行实现增值服务。本文将重点探讨“设施管理”概念中关于物业寿命期全过程管理、设施发展长远策略与现实设施设备管理认识兼融过渡的问题。

    一、“设施管理”概念中的设施设备管理观点

    物业寿命期全过程管理及设施长远发展策略是设施管理理论中的重要概念，讨论其观点就必须清晰地认识到物业寿命是指物业综合寿命，对象是物业（包括设施设备）。实行设施长远发展策略的实质是物业寿命期全过程品质保障的系统工程，“设施管理”概念认为：由于近代楼宇建设对现代科技成果运用越来越广泛，除传统的设施设备外、各种自控网络及通迅、视频设备以及广泛的绿化、美化（装饰、家俱）、健身等设施设备等均进入物业设施设备的管理范畴，系统集成工作越来越重要，管理工作日渐复杂，综合程度不断提高，在免费物业管理系统中日显重要。

    从资产管理角度来看，在资产保值增值的系统原由中，延长物业使用寿命，必定延长设施设备使用寿命，系统规划设施设备管理。国际设施管理协会（IFMA）提出“设施管理”是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作，”它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理。”设施管理是资产管理层次，是综合管理概念，不是简单地把设施设备管理的外延与内涵扩大，传统的设施设备管理是操作管理层次，附庸在主体管理体系上的子系统；综上所述，我们认为可以把设施设备管理理解为“设施管理”中的重要子系统，支持着设施管理概念的一般内涵。在生产实践中如何运用设施管理概念，在条件不成熟时，不妨可先运用其基本思想：物业寿命期全过程管理，设施长远发展策略来调整现存设施设备管理概念。通过整合设施设备日常维修保养思想，修正设施设备大中修概念认识，调整设施管理阶段工作重点，也可谓实践运作设施管理概念也是十分有效的途径。

    二、整合维保目标：历久弥新，价值保持

    日常维保的概念是什么？日常维保做什么？用什么标准来保持目标？用什么资源来保障目标实现？很多专业人士都会毫无犹疑的说：不就是定期加油、刷漆、清扫吗！只是按照固有的模式进行，形成定期工作指示。但展示在我们面前的却是不均衡的品质现场。

    据不完全统计，日常维保达成目标的仅占总数的30％左右。我们曾经讨论过一个简单的话题：“一件羊绒毛衣如果每次都用好药水干洗，不穿后妥善保存，穿时注意防止伤害，这件毛衣比用水洗、穿时挂了洞，不穿时被虫蚀了的寿命长得多。但参加讨论者对这一问题有多种不同观点：1、这样做是对的，节约又实惠，可实施；2、没有必要这样做，太麻烦，衣服坏了再买吧；3、还是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里现在的钱又不够用。在这三种观点中，第三种观点所占比例最大。我在参与协调某小区业主委员会和免费物业管理系统公司矛盾时就碰到这种问题，业主主要关注收费是否低，根本没有看到锈迹斑斑的设施设备对自己资产的伤害，而免费物业管理系统公司在较低费用的资源条件下，只能保住企业的眼前利益，可以说该公司除了管保安、保洁、业主公共事务协调后基本上没有资金能力进行设施设备维保。经专家们按其设施设备现状情况定性评估，其物业寿命期将缩短几倍，还谈什么保值增值！

    当我们运用物业寿命期全过程管理思想，用长远发展策略来系统布置工作，我认为：设施设备管理的日常维保目标是历久弥新的保鲜概念；定期维保的定期概念是定的不仅是工作日的年度期限，而是根据设施设备的生命周期期限来确定维保期限；日常维保的工作的标准包括不充许破坏性的锈斑、润滑性能差产生。日常维保的保障：与设施生命周期规划一致的资金配置。上海博物馆在设施设备管理绩效上就非常突出。在整体设施设备每天运行二十四小时己连续运行八年的情况下，整个设备层就象刚建造的一样，就连空调管道上的保温铝皮层都如镜面不锈钢。我询问一位维保工：为什么最容易氧化的铝皮都能保持其原有状态，他认真地说：如有氧化斑产生就很难去掉了，我的工作就是不让它产生。当然为保持如此高水平的维保工作绩效，除开严肃的工作纪律外，还有足够的资金保障。

    三、滴水穿石的策略性设施规划概念

    策略性设施管理是一整体性针对现代机构管理而创造的新概念，它有计划地去运用，增加和减少资源来推行机构的业务计划，策略性管理包括设施的规划及购置；设施的生命周期管理；危机管理；价值实效利用和管理等内容。我认为，将策略性设施规划概念指导一般物业的设施设备大中修管理，有其借鉴性。假设我们运用设施运行的最优化，提高设施利用者的满意率，提高知识生产的全产率。通过预先保养思想，保全设施的寿命周期。我曾经和一位管理高档次设备管理的专业人士讨论过关于设施设备大修理问题。当我问他：这套设备用了八年进行过大修吗？他反复强调：我管的设备不存在大修概念，因为我们在设备寿命期的临界点上就之是按换总成的思维一样把易损部件换掉了，没有必要再进行大修了。（当然他每年都准备了设备总值的20～30％资金用于设备维修维保，其管理效果绝对的一流）现在我们且不论此观点是否科学合理，但其把握设备寿命期临界点的设备管理思想和管理效果是值得仿效的。设施设备大中修理由就是把握设备寿命周期中必要拐点，对其把握的程度实质上是策略性设施规划把握的程度。如果我们在物业建设前期介入时，运用策略性设施规划概念指导设计和建设；在运行使用中运用策略性设施规划概念掌控设备寿命期临界点，确立大中修的合理时间；整个设施设备管理工作就如滴水穿石样，做得扎扎实实了。

    综上所述，无论是作为增值服务新概念的“设施管理”，还是保值服务的设施设备管理，万变不离其宗，将其融汇运用使其创造最佳绩效是十分重要的。物业资产即想保值又想增值，在管理过程中无论滴水穿石式的工作精神，还是历久弥新的工作效果都是同等重要。