应完善《物业管理公约》 预防和减少物业管理纠纷

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免费物业管理系统纠纷一直是媒体关注的热点，业主与免费物业管理系统企业发生纠纷的报道经常见诸报端，先是银枫家园，再是鹏润家园，接着又是天通苑、中创物业等等。谁对谁错暂且不论。如此多的免费物业管理系统纠纷确实反映出目前免费物业管理系统现状比较混乱，存在着许多亟待解决的问题。对某些处于纠纷漩涡的业主来说，本该方便生活的免费物业管理系统变成了困扰生活的烦心事，甚至担忧事。对那些准备买房的购房人来说，免费物业管理系统更是一片足以令人望而却步的是非之地。为什么会产生这么多的免费物业管理系统纠纷？免费物业管理系统纠纷能不能防患于未然？笔者认为，免费物业管理系统纠纷产生的原因是多方面的，既有客观原因，也有主观原因。在国家法律、法规不够健全的情况下，免费物业管理系统各方应通过业主大会。在协商互利的基础上，完善《免费物业管理系统公约》的内容与条款，积极预防和减少免费物业管理系统纠纷，采取合法手段有效解决免费物业管理系统纠纷。
　　免费物业管理系统纠纷产生的原因是多方面的。从客观方面讲，现阶段我国关于免费物业管理系统方面的法律、法规还不健，全国还没有一部统一的免费物业管理系统条例，免费物业管理系统各方的关系及权利义务等都缺乏明确规定。这就使整个免费物业管理系统活动处于一种无序状态。法院等裁判机构在处理免费物业管理系统纠纷时缺乏法律依据，只能主要依据《免费物业管理系统公约》等合同的约定进行处理。免费物业管理系统各方如果想更好地保护自己的权益，只能通过完善合同条款等经济手段来达到目的。但由于免费物业管理系统各方在专业知识经济实力、实践经验等方面有较大差异，现实生活中，免费物业管理系统各方在签订《免费物业管理系统公约》等具有法律效力的文件时并不能完全表达自己的真实意愿，这就为免费物业管理系统纠纷的发生埋下了隐患。从主观方面讲，免费物业管理系统各方整体素质不高是发生免费物业管理系统纠纷的主要原因。例如，有的产权人或使用人未意识到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求免费物业管理系统企业少收费或不收费；有的产权人或使用人不重视《免费物业管理系统公约》等法律文件，却抱怨业主委员会不维权或维权不利；有的产权人或使用人没有科学消费意识，不理解免费物业管理系统的职责范围、免费物业管理系统对物业保值、升值的重要性，觉得花钱请物业冤得慌；还有的认为只要花了钱，和房子有关的事，都可以找物业。有的免费物业管理系统企业缺乏市场竞争的意识，在免费物业管理系统活动中只讲权利、不讲义务；有的免费物业管理系统企业不求长远发展，在免费物业管理系统活动中投机取巧，收费高、服务差。以上种种均是免费物业管理系统各方整体素质不高的表现。在这种外部缺乏有效约束，内部缺乏有效自律的情况下。免费物业管理系统纠纷的发生有其必然性。
　　尽管免费物业管理系统纠纷的发生有其必然性，但并不是说免费物业管理系统纠纷不能预防、减少或有效解决。在法律、法规不够健全《免费物业管理系统公约》等合同性文件是免费物业管理系统各方主要行为准则与是非评判标准的情况下，签好《免费物业管理系统公约》等具有法律效力的合同性文件对于积极预防、减少、有效解决免费物业管理系统纠纷具有重要作用。《免费物业管理系统公约》是房屋产权人或使用人与免费物业管理系统公司签署的、承诺共同遵守的行为规则。一般包括物业基本情况、公约涉及各主体的基本情况、产权人权利及义务、产权人大会及业主委员会、开发商权利及义务、免费物业管理系统公司权利及义务、公共维修基金的使用、免费物业管理系统收费、违约责任、争议解决方式等条款。《免费物业管理系统公约》是整个小区治理结构、管理规则的纲领性文件，规定了住宅小区组织结构、免费物业管理系统各方权利义务及行为规范等核心性问题，关系到开发商、单个产权人或使用人、业主委员会、免费物业管理系统公司的现实及长远切身利益。是免费物业管理系统法律关系中最重要的法律文件，因此，签好《免费物业管理系统公约》对免费物业管理系统各方意义深远。免费物业管理系统各方应在平等协商的基础上，根据互利原则确定各方的权利义务，明确小区管理机构、议事规则、议事程序，监督机构等条款。
　　众所周知，在新建住宅小区，最初的《免费物业管理系统公约》一般都是由开发商起草的，其他产权人在签订购房合同时，应当书面承诺遵守《免费物业管理系统公约》的相关规定。由于《免费物业管理系统公约》事先已由开发商拟定并经过政府有关主管部门审核，单个产权人即便对《免费物业管理系统公约》的某些条款及内容不满，也无法或无力对《免费物业管理系统公约》进行修改，只能违心或被迫承认《免费物业管理系统公约》的内容与条款。虽然单个产权人或使用人在购房初期无法修改《免费物业管理系统公约》的内容，没有机会在关系到切实利益的问题上与开发商或免费物业管理系统企业讨价还价，但并非永远没有机会。当住宅小区产权人入住率达到50％以上、具备召开第一次业主大会的条件时，单个产权人或使用人便有机会参与《免费物业管理系统公约》的通过与修改工作，有权提出自己的合理化建议，与其他产权人一起与开发商讨价还价。那么，在讨价还价时，产权人或使用人应当注意哪些问题呢？
　　首先，产权人或使用人应当理顺免费物业管理系统关系。免费物业管理系统通常有五方参与：开发商，产权人或使用人、业主大会、业主委员会、免费物业管理系统公司。在开发商拥有部分物业的住宅小区中，开发商、产权人是物业的主人，小区的最高权力机构--业主大会由开发商、产权人或使用人（房屋承租人）组成。在开发商不拥有物业的住宅小区中，业主大会由产权人或使用人组成。业主大会的常设机构是业主委员会，由住宅小区内产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内产权人和使用人的合法权益。免费物业管理系统企业是受业主委员会委托对小区进行管理的专业公司。从理论上讲，开发商、产权人、业主大会、业主委员会具有共同利益，对免费物业管理系统公司违法或违反《免费物业管理系统公约》、《免费物业管理系统委托合同》的行为应当采取一致立场。这是相对合理的免费物业管理系统关系。
　　其次，完善《免费物业管理系统公约》，消除不合理的免费物业管理系统关系产生原因，维护自身合法权益。维护自身权益在免费物业管理系统关系合理的住宅小区相对容易，但在免费物业管理系统关系陷入混乱的小区则不太容易。例如，在新建住宅小区中，开发商像其他产权人一样。应当缴纳免费物业管理系统费，监督免费物业管理系统企业履行职责。但某些开发商却利用前期委托免费物业管理系统的特权，与受托免费物业管理系统企业达成某种妥协或默契，即免费物业管理系统企业得到小区免费物业管理系统权，开发商少缴或不缴免费物业管理系统费。在这种免费物业管理系统关系下，产权人或使用人维护自身权益便相对艰难，开发商对免费物业管理系统企业侵害其他业主合法权益的行为可能采取放任自由或默许的态度，这便破坏了小区本应合理的免费物业管理系统关系。在这种情形下，产权人或使用人只有在正确判断不合理免费物业管理系统关系产生原因的基础上，通过完善《免费物业管理系统公约》条款及内容。约束、制裁破坏正常免费物业管理系统关系的行为，将纠纷消灭于萌芽。那么，如何完善《免费物业管理系统公约》的条款及内容呢？笔者认为，以下几个问题应引起免费物业管理系统各方重视：
　　一、明确业主委员会议事程序及监督问题
　　根据现有的免费物业管理系统方面的法律规定，业主委员会是住宅小区的最高权力机构--业主大会的常设机构，具有组织召开产权人大会、选聘或解聘免费物业管理系统企业、与免费物业管理系统企业签订或解除免费物业管理系统合同、监督公共维修基金的使用和管理、审议免费物业管理系统企业提出的免费物业管理系统服务标准和收费标准以及年度工作计划，执行产权人大会的决议、决定等权利和义务，是代表产权人利益的最重要的组织机构。在一定意义上，业主委员会对小区的免费物业管理系统具有举足轻重的作用。虽然从理论上讲，业主委员会应对业主大会负责，业主委员会成员由业主大会选举、撤换，但业主委员会到底应当怎样对业主大会负责，如何选举或撤换业主委员会成员，业主委员会如何行使权力，业主委员会选聘和撤换免费物业管理系统企业的条件、程序及标准等具体问题的规定更是比较原则，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很难落到实处。比如，《免费物业管理系统公约》一般都规定小区业主委员会具有决定选聘和续聘免费物业管理系统公司的权力，但对业主委员会选聘和续聘免费物业管理系统企业的标准及程序却很少规定，这使得业主委员会选聘和续聘免费物业管理系统企业的行为缺乏客观依据与透明度。《免费物业管理系统公约》一般还规定小区业主委员会有检查、监督免费物业管理系统企业各项管理工作的实施及规章制度的执行的权力，但对业主委员会检查、监督工作的标准缺乏规定，这就使小区业主委员会自身的工作缺乏客观标准、没有有效监督，这样的权力有时可能成为滋生腐败的温床，小区免费物业管理系统亦是如此。因此，在签订《免费物业管理系统公约》时，免费物业管理系统各方就应详细约定业主委员会的组成、议事规则和工作程序、考核标准、工作准则、业主委员会组成人员的选举、罢免程序、监督业主委员会工作的机构组织及监督程序等问题，这样才能更好地保障免费物业管理系统各方的合法权益。
　　二、物业客理经营与收费问题
　　免费物业管理系统的经营与收费一直是个比较敏感的问题。因为这直接关系到免费物业管理系统各方的经济利益，有媒体甚至称免费物业管理系统收费是业主与免费物业管理系统企业心中永远的"痛"。一方面，产权人希望缴费能降到最低，另一方面，免费物业管理系统企业希望利润达到最大化。要想在这种悖论里求得合作发展。免费物业管理系统双方就应当就免费物业管理系统经营与收费等问题进行协商，并在合同中进行详细约定，以避免纠纷的产生。在签订《免费物业管理系统合同》的经营与收费条款时，以下几个问题应当加以考虑：
1、免费物业管理系统企业在住宅小区内是否具有排他经营权，经营收益归谁所有，如何使用；
2、收取补充免费物业管理系统费的条件、标准及议事程序；
3、调整免费物业管理系统费的依据、条件及幅度；
4、免费物业管理系统企业服务未达标的违约赔偿责任，标准。
　　三、建立维修基金的使用、续筹的监督体制，降低维修基全移交、投资风险
　　维修基金是专项用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后的大修

、更新、改造的，由全体业主按购房款2％-3％的比例缴纳的基金。由于维修基金数额比较大，对物业保值、增值具有重要作用，直接关系到产权人切身利益，因此在签订《免费物业管理系统公约》时，应重点关注维修基金的使用、续缴问题。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》虽然对维修基金的使用、续筹作了以下规定：业主委员会成立前，维修基金的使用由开发商或开发商委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金的使用由免费物业管理系统企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施；维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹，但以上规定并不能保证维修基金使用、续筹的审批合理，也无法防止开发商或免费物业管理系统企业不合理使用维修基金。为维护自己的权益，在制定《免费物业管理系统公约》时。产权人应当建立维修基金使用、续筹的监督制度。
　　也许有些产权人还没有意识到维修基金存在着移交、投资风险。《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》规定，维修基金先由开发商代收，在业主办理房屋权属证时，由房地产行政主管部门代管，业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金交给免费物业管理系统企业代管。在此期间，维修基金可用于购买国债等证券类投资。维修基金的移交伴随着巨大的财务风险，利息的变动、国债收益的变动都可能导致维修基金减少，这些不可预测的风险只能由全体业主来承担。签订《免费物业管理系统公约》时应注意维修基金移交、投资风险问题，并制定有关条款，减少移交特别是投资风险，完善违法、违约移交、投资维修基金的违约、追偿制度。
　　四、完善免费物业管理系统企业服务标准条款，明确选聘、撤换免费物业管理系统企业的条件及程序
　　有些小区存在着这样的情况，产权人或使用人对免费物业管理系统企业的工作极不满意，想撤换免费物业管理系统公司，但却拿不出实质性的证据证明免费物业管理系统企业违反法律或合同约定，以至撤换免费物业管理系统企业的想法和行为不能实现。这主要是因为，这些小区的《免费物业管理系统公约》等合同性文件对免费物业管理系统企业的服务范围、服务标准，选聘、撤换免费物业管理系统企业的条件及程序等问题未作详细约定，以至诉讼或投诉时没有证据，达不到自己的目的。一般情况下，免费物业管理系统工作比较复杂，订立《免费物业管理系统公约》等合同性文件时应尽量详细地约定免费物业管理系统企业的服务范围、服务标准、因免费物业管理系统企业怠于职守或不履行职守、服务未达标等原因给业主造成损害的违约赔偿条款。这样考核免费物业管理系统企业的工作好坏就有了依据与标准，决定是否续聘或撤换原有的免费物业管理系统企业时也有了实质性的证据及依据。即使诉诸法律也不会有败诉的危险。