减少物业纠纷 管理方式需创新

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近年来，物业纠纷愈演愈烈，已经成为建设和谐社会中凸显的不和谐音符。在法院，近几年审理的物业类纠纷案件数量大幅度增长。北京市法院2003年受理物业纠纷案件4196件，2004年7247件，2005年13306件，2006年13766件，成为各类案件中数量上升最快甚至是比重最大的一类民事纠纷。

　　为什么物业纠纷如脱缰的野马一样无法控制？问题出在哪里？

　　物业纠纷产生的原因

　　大面积拒交物业费，是物业案件大幅度上升的直接表现。这种现象不仅在北京大量存在，在全国也是一个普遍现象。据北京市建委小区办的随机抽样调查，一年里北京市商品房小区的物业费缴纳率不超过65％；北京免费物业管理系统商会的调查数据则显示，在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。

　　物业服务不到位，是业主拒交物业费的主要因素。拒交物业费，成为单个业主所能找到的最直接的维权方法，因为与民事诉讼或向相关行政部门反映情况相比，这种私力救济最为直接和有力。

　　据北京法院统计，一审有95％以上的物业纠纷案件是物业公司作为原告起诉业主追索物业费。在绝大多数案件中，法院都判决支持或大部分支持了物业公司的请求。在业主拒缴物业费的抗辩理由中，以物业服务不达标作为抗辩理由的情况每年均占案件85％左右并持续增长。在这些案件中，业主往往因为没有有效证据证明物业公司违约，而遭到败诉。

　　物业公司收费高，服务不到位，业主明明有理却屡屡败诉。原因是什么？笔者认为主要在以下几个方面：

　　一、物业服务定价依据不清楚

　　如果您是一位北京市普通居民小区的居民，您不妨计算这样一笔账。您所居住的小区，一户人家每年交纳物业费多少？一层楼多少？一幢楼多少？想必您会吃惊地发现，在高层建筑云集的北京，一个规模不大的居民小区，不显山不露水，物业公司一年收取的物业费可以高达上千万甚至几千万元。物业区域内大规模的修理有公共维修基金垫着，室内小修需要业主另外交钱，物业公司成本究竟是多少？对比您所感受到的物业公司到位或者不到位的服务，您有没有这种感觉：值这么多钱么？

　　一个物业公司的真实收入很容易计算出来。而它的支出呢？如果物业公司能够实事求是地公布出来，利润率合理，相信物业案件会减少相当的数量。正是因为公众认为物业公司提供的服务远远值不了那么多钱，才作出了这么大的反应。

　　二、没有明确的物业服务标准

　　我国还没有统一的物业行业服务质量参考标准，即便有城市如北京市，制定有优秀小区物业服务标准，但是，其一，这种标准只是参考标准，没有等级，也很少有物业合同将之纳入合同内容，其二，没有国家有权机关对物业公司服务是否达标进行评定。

　　我国已经实行对物业公司的资质管理。但是，从资质管理办法的规定看，它只是按照物业公司的资金和规模对物业公司定级，即依照物业公司的注册资本、人员职称要求、管理范围等等对物业公司进行资质定级，而根本不是依照物业公司提供的物业服务标准对物业公司进行定级。物业服务与物业公司的等级实际没有太大关系，依据其注册资本多少和人员职称确定的等级并无实际意义。

　　三、业主与物业公司讨价还价的平台很难有力发挥作用

　　业委会是业主与物业公司讨价还价的平台。但是，目前的现实是业委会并没有发挥到其应有的作用。原因，一是业委会没有科学的决策机制；二是缺少必不可少的行使职能的物质条件。以北京市为例：1990年，北京市商品房首次发售，十几年过去了，全市大约3000个小区只有400余个成立了业委会，而且大多运作不理想。

　　如果业委会能够成为一个有决策权力的组织，则业委会就是能够与物业公司对抗的力量均衡的组织。在物业事务中，由业委会出面，既符合诉讼效率原则，又不会造成大的混乱。但是，在现行的法律机制中，业主大会没有科学的决策机制，造成业委会没有有效的行动能力。在不能依靠业委会与物业公司有效对抗时，业主往往自己挺身而出，以单薄的力量对抗物业公司，形成了大量物业纠纷案件。

　　笔者注意到，在解聘、选聘物业公司这项业主与物业公司之间重要事项的设置条件上，2003年颁布实施的《免费物业管理系统条例》实行的是全体业主三分之二多数决原则；在2007年颁布并即将实施的物权法中，这个数字已经悄然修改为二分之一。二分之一，只是一个数字上的变化，业主与业委会的决策机制并没有发生实质性的变化，决策效率并不会因此引起实质性变化。

　　减少物业纠纷的出路

　　在对物业问题进行调研的过程中，笔者发现，物业问题不单单是法律问题，更大程度上是国家对这一领域的管理方式问题，是业主自治的实现方式问题。减少物业纠纷，可以主要从以下两个方面考虑：

　　一、立法机关应当健全免费物业管理系统方面的立法

　　1.在业委会决策机制方面业主自治，不能仅仅停留在法律规定上，要在具体的法律法规中制定出切实可行的操作方式予以落实。居民小区的业委会，相当于我们国家的人大常委会，业委会委员系经业主大会选举产生，为了使选举有代表性，可以实行按楼分配名额选举、每楼居民选举本楼代表作为业委会委员、业委会委员按年实行换届选举的制度，这样可以既保障业委会委员有群众认可的基础，又保障小区内每一个区域的居民都有自己的利益代表。业委会经过小区业主大会的授权，负责处理小区的日常事务，而并不需要事事开业主大会。业委会的议事规则，可以实行三分之二多数决原则或者二分之一原则，请注意，这里的三分之二或者二分之一，基数是业委会委员的总人数。这样的决策机制，能够造就一个有力的业委会，在功效上达到与物业公司相抗衡的作用。

　　至于业委会的经费和业委会委员的酬劳费用，因为这笔费用的本质是对免费物业管理系统的支出，所以应当由国家政策规定，按比例从物业费中提取。

　　2.在物业服务标准方面应当建立物业服务的分级分类标准，确定物业费指导价格。这样，不仅业主，还有物业监理中介机构、国家管理机关、物业公司，都能够找到依据，找到标准，将会减少大量因为没有标准造成的纷争。就像目前的饭店行业，五星级、四星级、三星级…，哪一个星级对应哪一个级别的服务，对应哪一类收费标准。

　　二、行政机关应当履行好对物业公司的监管义务

　　《免费物业管理系统条例》规定“国务院建设行政主管部门负责全国免费物业管理系统活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内免费物业管理系统活动的监督管理工作。”因此，政府机关应当履行好对物业公司的监管义务。如何履行？建议从以下几个方面入手：

　　1.检查和落实科学的业委会决策机制和物业服务评价标准在实践中的情况。例如，检查居民小区业委会设立情况，协助居民小区设立业委会，规范业委会决策机制；制定物业服务行业分级标准，开展分级标准的落实工作；督促物业公司对物业成本的公示，成为业委会以外的对物业公司的监管力量。

　　2.建议有关行政机关设立物业监理行业。物业监理师依照规范对物业公司的服务质量进行专业评价，给物业公司的定级定价提供依据，给业主的明白消费提供依据。物业监理师可以接受业委会的聘用，介入业委会与物业公司签订和履行合同的过程，与物业公司直接对话，总的目的就是壮大业主的力量，规范业主的物业事务工作，与物业公司形成真正的对等主体。