专项维修资金  房屋的“保命钱”

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住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，也被形象地称为住宅“养老金”或“保命钱”。随着新《住宅专项维修资金管理办法》的发布和施行，住宅专项维修资金交多少、怎样交、谁来管、怎样用等问题，逐渐变得明晰。 法规解读《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称“《办法》”)规定了住宅专项维修资金专用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金并坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，专项维修资金的使用由业主大会决定。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业提出使用方案，由业主大会依法通过使用方案；业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意。 《办法》规定了业主按照其专有部分建筑面积缴纳住宅专项维修资金，具体缴纳办法：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的５％至８％。出售公有住房的情况下，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的２％；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。《办法》还明确界定维修资金产权归属，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。另外，四项费用不得从住宅专项维修资金中列支:依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 几点思考 首先，交费依据产生变化，首次交存金额按建安成本的5%~8%，即商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%。原《办法》中是按购房款的2%来交存的，这个比例看起来小，但实际计算基数是非常大的，而且也不尽合理，因为购房款中包括了开发商的利润及各种税费，比如，同一个楼盘在不同的时间购买，每平方米价格相差几百元甚至上千元，如果按购房款来交存维修资金，就会造成同一单元相同面积的房子，因购买时间不同，所交的维修资金金额不同，这样会人为地造成业主之间的不公平。因此，真正算起来建安成本比按购房款计算更合理，而且公平。但是，这个建安成本怎么界定？在当前房地产市场环境下，政府测算建安成本时，会产生当建安成本报高了，业主要承担的首期交存专项维修资金就高了，加大了业主购房的压力，对房地产市场也将产生一定的影响。如果建安成本报低了，开发商就会不乐意。这最终仍需要有一个妥协的交易。这个问题，仍是需要继续思考的问题。其次，交纳专项维修资金成为入住条件。新《办法》规定商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。购房者必须交纳专项维修资金，这是开发商交付房屋的一个前提条件。这一规定，目的是想杜绝有些业主不交纳专项维修基金的问题。那么，在交房至业主委员会成立至少需要一至二年的时间，这样一来，专项资金在这一阶段是最高风险的。是否会被开发商所挪用？是否会被资金管理者所挪用？因为在这一阶段，小区是不需要动用专项维修资金的，所以就会造成业主忽略，而这一阶段使用这笔专项资金主要是在于物业公司与政府主管部门两个主体之间进行，减少了业主这一环节。因此，笔者建议，政府相关部门或银行，应实行“专项维修资金卡”，为每一位交纳专项资金的业主办一张银行交费卡，业主可以定期查询自己所交纳的专项资金的使用情况，当然，这张卡是不可以将资金取出来的，仅供存款及查询。最后，使用资金条件须通过两个“2/3”。新《办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。这一规定，目的是保证大业主无法侵犯小业主的权益。但部分业主与开发商及物业交涉时，被以没成立业主大会、维修资金没法动用为由而回绝，导致维修计划搁浅。与此同时，维修资金账目从不公布，业委会与开发商有“暗箱”使用的可能性。关于这一点，笔者认为，这样的规定赋予了业主的权益的同时，也将增加了业主委员会的工作难度，当然也促进了业主委员会的建设。但是，如何操作仍是一个值得思考的问题。部分地区业主委员会的成立能否顺利？业主委员会开展工作的积极性如何提升？业主大会怎样及时规范的组织？这些仍需要政府相关部门进一步发挥推动作用。 防范于未然

　　作为专项维修资金的管理者，如何为业主管理好房屋的“保命钱”，将面临着前所未有的考验。笔者深信，这是一种社会责任与良知的考验。一方面，对于小区共有设施设备的管理、维护、保养，在什么条件下使用这笔“保命钱”，业主委员会更应该慎而慎之，用好了可以管理70年，应当将这笔“保命钱”用在关键时刻，坚决反对不负责任的业主委员会过早的使用专项维修资金。另一方面，业主委员会或业主大会，应本着高度负责的精神，研究出台相关的操作细节，以防范任何会对这笔颇为丰厚的资金产生不利的可能。防范一，业主委员会或物业公司勾结，本应物业公司承担的维护、保养的职责，巧用某些名义嫁接到专项维修资金中来。防范二，物业公司与政府主管部门相关人员勾结，虚报维修成本，增大专项维修资金支出，甚至是套空。防范三，政府主管部门相关人员借此审批权，与物业公司或业主委员会或银行间出现“钱权交易”。

　　虽然新《办法》第35条至40条规定，一是买受人未缴房屋维修资金，但开发建设单位或公房售房单位将房屋交付买受人的，由县级以上房地产主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以罚款。二是挪用维修资金的，没收非法所得，并处以挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；物业服务企业挪用维修资金，情节严重的吊销其资质证书。三是对房屋维修资金各级管理部门挪用维修资金的具体惩处办法也做了详细规定；旧《办法》在第18条规定，维修基金代管部门构成犯罪的，应依法追究刑事责任。并没有没收非法所得和处以罚款的规定。这样的法律规定，在一定程序上细化了对挪用维修资金的处罚程度，强化了处罚力度，对打击挪用维修资金起到了更大的威慑作用。但是，难道一定要等到重大责任纠纷发生的那一天，我们的才能觉察吗？