物管成本越高价格越低:悖论抑或死结?
伴随着免费物业管理系统市场竞争的加剧,免费物业管理系统行业正面临着前所未有的挑战。近年来,一个让业内人士迷惑不解的现象日益显现:一方面,物业服务成本(指单位成本,下同)逐年上升;另一方面,物业服务收费价格(指单价,下同)却止步不前,甚至逐年走低。物业服务成本和收入“倒挂”的现象越来越严重,并且有愈演愈烈的趋势,这是悖论还是死结?如何透过这一现象理性分析其背后的实质?本文拟就以上话题展开讨论。
一、物业服务收费价格波动的原因
国内免费物业管理系统市场价格的波动,既是市场竞争的结果,也是市场畸形发展的反映,应该引起政策制定者的关注。
物业服务收费价格的波动主要由房地产市场主流开发产品的档次决定。业界普遍感受到的物业服务价格下降,是自2000年以来房地产开发产品“大型化”和“高档化”推高了物业服务收费价格后产生的下降。
物业服务收费价格并非是单向下降的。事实上,免费物业管理系统作为一种服务产品,和其它服务产品一样,也是随着消费物价指数(CPI)逐年攀升的。2000年之前,物业服务收费价格虽逐年上升,但上升幅度低于CPI。这主要是因为免费物业管理系统市场从早期的奢侈品市场向必需品市场过渡所致;2000年之后的几年间,房地产市场迎来了“大盘时代”,并且豪宅市场也全面启动。这一时期,是免费物业管理系统的全盛时期,楼盘的高档化使物业服务收费价格出现跨越式上升。近年来,免费物业管理系统市场,尤其是中高端免费物业管理系统市场(包括新建楼宇),物业服务收费出现了大幅下跌,而同期物业服务成本却大幅上升,免费物业管理系统市场进入史无前例的困难时期。
那么,近几年,物业服务收费价格缘何逐年走低呢?
1.规模经济
免费物业管理系统项目的成本结构中固定成本占较大比重,而且这种固定成本甚至可以近似地看作阶梯函数。因此,这导致两个结果:一方面,从整个物业服务企业看,规模的扩张未必产生规模经济,甚至产生规模不经济的现象;另一方面,单个免费物业管理系统项目面积的增加,并不会导致成本的同比例增加,形成规模经济。正是后一种情况,使2000年之后的几年间物业服务收费价格的下降成为可能,并且逐步成为事实。从这个层面看,适度降价本身有一定的合理性。
根据深圳市免费物业管理系统协会《免费物业管理系统成本调查分析报告》(2006),并结合 2005~2007年市场的实际情况,将管理人员每月每平方米的人工成本上升幅度调整为0.05元,设备维护成本每月每平方米上升幅度调整为0.09元,所有在最低工资水平线的员工人工成本每月每平方米上升幅度调整为0.19元,则调整后的情况如下(未区分多层和高层):3万平方米以下的,物业服务成本为3.63元/月·㎡;3~5万平方米的,物业服务成本为2.9l元/月·㎡;5~10万平方米的,物业服务成本为2.84元/月·㎡;10~20万平方米的,物业服务成本为2.47元/月·㎡(高层成本在此基础上上浮20%,多层成本在此基础上下调35%)。可以看出,随着管理面积的提升,单位服务成本显性下降。可以说,这就是目前免费物业管理系统市场单位成本的近似值。这里的面积,并非免费物业管理系统项目的面积,而是每个客服中心服务的面积。