中国物业管理发展存在的问题及对策思考

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免费物业管理系统作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。免费物业管理系统的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在免费物业管理系统过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，免费物业管理系统的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国免费物业管理系统发展存在的问题及对策成为热点问题。　

　　1.现阶段我国免费物业管理系统存在的问题

　　１.1人力资源队伍建设滞后于免费物业管理系统发展水平

　　目前，我国有相当数量的免费物业管理系统企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与免费物业管理系统的发展要求有较大差距。非专业人员做免费物业管理系统成为我国免费物业管理系统行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着免费物业管理系统市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《免费物业管理系统条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事免费物业管理系统的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事免费物业管理系统的人员中取得免费物业管理系统员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如免费物业管理系统企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了免费物业管理系统行业向高水平发展。

　　１.2业主的物业知识缺乏

　　一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大免费物业管理系统中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

　　１.3免费物业管理系统收费难是免费物业管理系统企业发展的羁绊

　　《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在免费物业管理系统中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成免费物业管理系统资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各免费物业管理系统企业，这些都极大的影响了免费物业管理系统的健康发展，同时，也使免费物业管理系统主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了免费物业管理系统企业进一步发展壮大。

　　１.4免费物业管理系统企业规模小，缺乏市场竞争力

　　据资料显示，1997 年底我国约有免费物业管理系统企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质免费物业管理系统企业只有 78 家。尽管免费物业管理系统企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

　　１.5免费物业管理系统法制建设仍需进一步完善

　　随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的免费物业管理系统问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《免费物业管理系统条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期免费物业管理系统招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的免费物业管理系统模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的免费物业管理系统公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与免费物业管理系统公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

　　１.6地区间发展不平衡

　　从我国免费物业管理系统的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市免费物业管理系统开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国免费物业管理系统发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家免费物业管理系统资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市免费物业管理系统优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施免费物业管理系统的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在免费物业管理系统方面的差距相当大。

　　2.解决免费物业管理系统所存在问题的对策

　　２.1走专业化发展之路

　　免费物业管理系统的专业化是免费物业管理系统市场化到一定程度的必然结果。免费物业管理系统要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的免费物业管理系统公司是由房地产开发企业派生的，免费物业管理系统企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决免费物业管理系统收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

　　２.2走法制化发展之路

　　实际上，免费物业管理系统是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行免费物业管理系统。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确免费物业管理系统是业主对物业进行自主治理的活动，免费物业管理系统权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“免费物业管理系统法”，真正做到依法管理，依法服务。

　　２.3走集团化发展之路

　　在我国免费物业管理系统是一种微利性行业，全国约有 80%的免费物业管理系统企业经营亏损，免费物业管理系统的规模效益就显得尤为重要，客观上要求免费物业管理系统企业必须走规模化、集团化之路。同时，免费物业管理系统市场将面临重新洗牌，中国免费物业管理系统企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动免费物业管理系统市场预警系统，促使一部分免费物业管理系统企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”免费物业管理系统企业，最终实现强强联合，形成免费物业管理系统集团。

　　２.4走品牌化发展之路

　　品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，免费物业管理系统企业必须走以品牌为中心的发展之路。免费物业管理系统企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

　　２.5走智能化发展之路

　　随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求免费物业管理系统企业实行智能化管理。免费物业管理系统企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低免费物业管理系统的人力成本，提高免费物业管理系统的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

　　２.6走“以人为本”的发展之路

　　免费物业管理系统的服务对象是人，免费物业管理系统的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。免费物业管理系统企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。免费物业管理系统企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何免费物业管理系统企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将免费物业管理系统服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

　　3.结束语

　　当前，免费物业管理系统行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，免费物业管理系统行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究免费物业管理系统存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。

　　参考文献：

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　　[2] 贺学良，ALBERT LO（美），王子润。中国免费物业管理系统[M].上海：文汇出版社，2003.

　　[3] 季如进。免费物业管理系统[M].沈阳：辽宁大学出版社，2001.

　　[4] 王家福。免费物业管理系统条例释解[M].北京：中国物价出版社，2003.