商业地产的甜蜜期来了

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    商业地产似乎成为可以暂时规避风险和政策的避难场所，越来越多的地产商将未来战略调整的天平偏向了商业地产

    ——这究竟是一个巨大金矿还是深渊陷阱？

    在全球经济危机的阴影下，中国商业地产的“造城运动”方兴未艾。

    2008年底，北京、上海等大都市的不少大型商业项目纷纷逆势而上。总投资额达25亿元，由台湾顶新集团、台湾三宝建设及美林证券联手开发的上海南京西路1788号项目近日启动。仅在上海静安区内陆续开工的重点项目共有10个，建筑面积约96万平方米，总投资高达184亿元。

    随后，新世界中国地产宣布在北京地区下单一笔大手笔投资：斥资110亿元用于崇外6号地的改造。新世界中国地产方面表示，新世界进入北京市场15年来，已经实现了让崇文区成为北京最繁荣的商业街区之一的第一步发展目标，接下来，让崇外6号地成为北京最先进的商业区域将是新世界中国地产在北京市场的下一个目标。

    而在距离崇外6号地不足5公里之外的北京金融街，已经确定将向西扩张，从原规划的1.18平方公里扩到2.59平方公里。目前，金融街原规划的总投资460亿元、总建筑面积350万平方米的核心区已基本建成，并发展成国家金融管理中心。

    在中国的二三线城市，一些资金实力很强的本土开发商开始悄悄登陆。例如澳门著名地产商宝龙集团投资20亿元开发的徐州“宿迁宝龙城市广场”近日开工奠基，该集团总裁许健康表示，目前公司还有三个超过40万平方米的宝龙城市广场项目即将动工；此外，在2008年的第四季度的短短几个月里，万达集团分别在成都、上海、唐山等地拿出了50亿元增加商业项目储备。

    临近年根，万通地产董事局主席冯仑的一席话更让业界对于商业地产充满了期待。冯仑认为，未来三到五年间，我国商业住宅供应十分充足，住宅市场开发空间有限。而在美国等发达国家，商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业，因此商业地产将成为中国房地产行业的下一个发展机会。

    商业地产似乎成为可以暂时规避风险和政策的避难场所，与此同时，加上对政府在住宅市场的9000亿元保障房计划心存畏惧，越来越多的地产商将未来战略调整的天平偏向了商业地产。那么正在金融危机中逆势狂舞的商业地产，未来究竟是一个巨大金矿还是深渊陷阱呢？

    冬天还是春天？

    在诱惑面前，更多的人们都在观望金融危机对于商业地产的实质影响。

    根据戴德粱行2008年第四季度的数据报告，北京的中高端商业项目的租金水平及空置率均未有较大波动。“本季度北京商业物业投资市场受外部经济环境影响较小，与上一季度相比，北京商业地产资本价格仅减少1.9%，而回报率依然保持在8%以上。”

    戴德粱行表示，虽然北京四环以外一些大型中端商业项目的租赁脚步有所放慢，市场需求表现放缓，零售行业潜在租客处于观望阶段，但整体来说还是看好北京商业零售市场前景，相信调整期将持续到明年首季度。

    但从供求关系来看，北京市场不容乐观。2008年第四季度北京新增商业供应量为20万平方米，总存量已达到752万平方米，市场供应量过盛已是不争的事实，供过于求的状况在恶化的外部经济环境影响下对租金价格会产生负面影响。目前，多数开发商已经开始降低租金标准或附加更为优惠的条件来吸引及保持租户。

    事实上，金融海啸对广州商业地产的侵蚀和蔓延早已在写字楼租金中反映出来。以高出租率和坚挺价格闻名的中信广场一直是广州写字楼的风向标，如今租金也从高峰期的200元／平方米／月下降到160元／平方米／月，抢手的香饽饽已经变成了烫手的热山芋，放盘的业主越多越多。其他甲级写字楼的业主也开始感觉到经济环境的变化，租金的报价普遍有所下降，尤其是一些空置率较高的新落成写字楼。数据显示，广州租金排名前十位的写字楼中，已有8个项目下调了租金。