房地产企业的虚假繁荣才是真正的泡沫

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

    房地产的虚假繁荣：不用看福布斯富豪的多少，看看房地产广告的伪诗伪画吧

    我一向认为中国房地产的需求一定可以持续几十年，道理很简单，几十年计划体制欠的住房帐需要几代人才能还清的，而城市化背景下中国人口庞大的需求放在那儿，房价上涨，这是自然的，但强大的需求就必然导致泡沫？未必！

    所以，我对易宪容，谢国忠他们一而再，再而三的高喊“泡沫”，一向也没有太多感觉。我觉得他们可能把事情复杂化了。看看现实中有多少人还在为房子奋斗，又有多少人在举全家之力来买一套房子，就知道个人购买力并不能说明多少问题。我在摩托罗拉做战略经理的时候，就知道一个刚毕业的大学生，可以把一年的工资存起来，省吃简用，而要去买一部五千多元的时尚手机，那时怎么没有人说什么手机“泡沫”？

    为什么？因为公司的竞争力在那儿放着，支撑中国手机行业的，是那些实力强大的跨国公司，以及渐渐赶上来的本土手机公司，竞争如此激烈，泡沫从那里来？

    有些事很刺激我，一些房地产管理峰会自卖自夸大卖楼盘。我身边一位朋友在北京买了一套屋子，那是号称所谓的“恒温恒湿的高科技”住宅，可是没入住地板就被漏水泡成小船，号称精装的房子到处毛病百出，号称高科技却宽带都开通不了，开发这样住宅的公司拥有什么竞争力？

    当我们在媒体上，看到最优美的词句不是在文学作品中，而是在房地产广告。当我们发现富豪最多的，公司老总出身最丰富的，是在地产界。从官员，学者，到律师，广告人，甚至记者，作家，导演，尽有尽有。当我们发现最优秀的企业，钱多了最想进的就是房地产，前面有联想，美的，雅戈尔，后来又在传华为。

    更刺激我的，是我在中央台做节目，有幸碰到一位以制造概念著称的地产企业家，他的几个项目比时装还前卫，我对他抱有极高的尊敬。所以很认真的求教：“先生最近在读那些书，有没有可以推荐给我？”没想到他的回答是，我已经十年不读什么管理书了，碰到什么问题了，就想想老家农民是如何种地如何防止小偷的。而他做的房子，却在号称要带领中国人一步进入信息化！

    这种现实说明什么？有句话说得好，站在月亮看地球，才知道地球是什么样。就中国房地产谈房地产，我觉得争论半天也说不出什么。我们以美国房地产行业一百多年的变迁，以美国最大的五家房地产公司的成长历程，对比一下中国的房地产现状吧。

    从美国房地产看中国：优秀公司与行业泡沫永远不会同居

    从这种角度，我们得到的事实与数据是：美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。

    而以美国最大的住宅公司普特(Pulte)公司为例，普特公司连续保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户为中心，在最合适的地方建最好的房子。

    在这一理念下，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的５０家公司”。

二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（activeadult）住宅市场的领导者。

    这些事实与数据说明了什么？我觉得，这些数据告诉我们，首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。最后，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。我们从美国的地产市场看到了，土地的稀缺并不必然导致住宅产业的非市场化。