2015房地产估价师知识点整理：契税相关知识（2）

　　二、特殊规定

　　1、企业公司制改造

　　一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不同的概念。

　　企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　2、企业股权重组

　　在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

　　但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。

　　国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税

　　3、企业合并、分立

　　（1） 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

　　（2） 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

　　4、企业出售

　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税

　　5、企业关闭、破产

　　债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税

　　6、房屋附属设施（今年新增）

　　对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

　　7、继承土地、房屋权属

　　法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；

　　非法定继承人应征收契税

　　8、其他

　　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

　　企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

　　契税的征收管理

　　一、纳税义务发生时间

　　契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　二、契税征管

　　要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。

　　契税（deed tax）

　　在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。

　　契税的特点：

　　1、契税属于财产转移税。

　　2、契税由财产承受人缴纳。

　　近期契税变化：

　　从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

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