2015房地产估价师《经营与管理》：投资机会选择与决策分析

　　投资机会选择与决策分析

　　投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。（重要考点）

　　一、投资机会选择

　　投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。

　　在结合投资设想寻找投资机会的过程中，开发商首先要选择项目所处的城市或地区，然后根据自己对该城市或地区房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”或“看项目”。此时，开发商可能面对多种投资的可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性，以进行投资机会的筛选。细化投资设想，就是对筛选出的投机机会中进一步分析比较，并最终将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的买家或租户、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的开发投资方案，如认为可行，就可以草签有关合作的意向书。

　　为了满足进一步投资决策的要求，开发商通常还聘请律师或估价师，对拟开发项目涉及的土地、建筑物的权利状况，以及对主要合作伙伴的设立、变更、存续和资产负债情况等进行尽职调查。

　　二、投资决策分析

　　投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。项目财务评价则是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。而投资决策，则要结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策。投资决策分析工作，应该在尚未签署任何协议之前进行，以便使开发商有充分的时间和自由度来考虑有关问题。

　　从我国房地产开发行业的实践来看，房地产企业越来越重视房地产市场分析与研究工作，也已经较好地掌握了房地产开发项目财务评价的技术与方法，但决策技术和决策方法的使用还不普遍，因为开发商更加相信自己的直觉判断。应当注意到，影响房地产开发项目投资决策的因素，已经越来越超越了项目本身的盈利与风险特征（权重越来越低），越来越与企业的增长或扩张战略，以及企业的开发管理、投资与融资等能力密切关联（更为投资者关注）。

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