2015房地产估价师知识点整理：房地产开发项目转让的方式

　　1、直接转让房地产开发项目

　　这是房地产开发项目转让最直接最明确的方式。受让方与转让方直接签订房地产开发项目转让合同，约定后者将其已拥有的某一房地产开发项目包括相应的各项权利（包括但不限于土地使用权）和义务转让给前者。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，转让方和受让方应当在项目转让合同签订后先行办理土地使用权变更登记手续，之后在三十日内持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　2、以单纯的土地使用权转让的方式实现房地产开发项目的转让

　　在该种模式下，转让方和受让方之间并不直接签订房地产项目转让合同，而是签订一份土地使用权转让合同，在该合同中甚至不涉及房地产项目的类似用语，合同内容简明直接地指向土地使用权的转让。但如前所述，某一地块的土地使用权和以该地块为基础形成的房地产项目是密不可分的，转让土地使用权必然意味着原房地产开发项目的转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》也明确规定：通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。土地使用权出让合同所反映的受让方的权利义务（包括规划设计条件的内容）正是一个房地产项目的主要内容。因此，以签订土地使用权转让合同的方式完全可以实现房地产开发项目的转让。

　　3、以股权转让的方式实现房地产开发项目的转让

　　此种方式的具体操作模式是：受让方与转让方（原土地使用权人和房地产项目主体）既不签订项目转让合同也不签订土地使用权转让合同，而是由受让方与转让方的股东签订股权转让合同，整体收购转让方的股权，受让方由此变为原土地使用权人和项目主体的唯一股东，拥有原土地使用权人和项目主体全部的所有者权益，实际操控原房地产项目的开发和经营。此种方式在形式上并未发生土地使用权的移转和项目开发权的移转，土地使用权人和项目主体依然是原来的公司，没有物权的变更、也没有项目主体的变更，但项目的实际控制者已经发生了改变。

　　此种方式的有利之处在于：由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变，因此无需进行相关的权属变更登记程序；不会产生与房地产交易相关的税、费，与直接的土地使用权转让或项目转让相比，可节省以下税费：相当于成交金额3%的契税、0.5%的交易手续费、转让方须承担的5%的营业税和土地增值税2%，同时还可合理规避因不具备土地使用权和项目转让的条件而导致转让不能的障碍。正因为上述有利因素，此种方式在房地产开发项目转让中得到了较为广泛的采用。

　　但此种方式也存在着不可忽视的弊端，主要体现为受让方将承担一般股权收购中作为收购方通常存在的风险。比如：收购方无法完全预知目标公司（即原土地使用权人和项目主体）的净资产是否与股权转让方所披露的完全一致，可能因为股权转让方的故意或疏忽行为（包括未披露的或有债务的发生）以及预期债权不能实现而导致目标公司的净资产实际大大低于股权转让合同的约定，收购方的所有者权益因此受到损害，向转让方的追偿也可能难以实现。

　　4、以出资成立联营公司并转让股权的方式实现房地产开发项目的转让

　　此种方式的具体操作模式为：受让方与转让方共同出资设立一个新的房地产开发公司，而转让方的出资即为其拥有的并拟转让的土地使用权。转让方出资义务的完成，则意味着新公司获得了原属于转让方的土地使用权和房地产开发项目，随后，受让方再将转让方对新公司的股权予以收购，其收购价款即可等同于项目转让价款。如此一来，新公司的股权全部为受让方所拥有，受让方间接地但又是实际地控制了新公司对该土地的使用权和相应的房地产项目的运作。

　　此种方式与上述第3种方式较为类似，操作程序上比第3种方式复杂，因土地使用权作为出资，将会产生相应税费。但是对于受让方而言，可以借此减少单纯地收购一个旧有公司股权因资产状况不明晰所带来的难以预期的风险。

　　5、在司法拍卖程序中以受让土地使用权或房地产权利的方式获得某一房地产开发项目

　　此种方式在前些年清扫城市烂尾楼时运用较多。受让人以参与司法拍卖的方式竞买获得某一烂尾楼

　　以上五种方式，各有利弊，孰优孰劣，难以定论。房地产开发企业应当根据本企业的具体情况和要求、根据拟受让之房地产项目的具体情况及该项目原主体的具体情况综合分析判断，方能作出最恰当的选择。

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通