2015年房地产估价师考试资料：收益性物业经营状况的评估

　　收益性物业经营状况的评估，主要考虑：现金流，潜在毛租金收入，对其影响的因素有租金水平变化和可出租面积的变化，空置和收租损失，欠缴租金和由于空置导致的租金损失分开记录，空置虽减少收入但不是损失，其他收入，一般将通过代理机构或法律手段催缴的租金也是计入其他收入。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。经营费用是指除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资、办公费用、物业正常运转成本、为租户提供服务的费用、保险费、房产税和法律费用。净经营收入=有效毛收入-经营费用。净经营收入是业主最关心的问题。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。

　　税后现金流=税前现金流-准备金-所得税。准备金由物业管理免费项目管理系统，所得税由业主支付。物业管理企业的财务管理到产生净经营收入为止，业主通常基于税前或税后现金流。

　　物业估价，净经营收入的水平不仅仅表明了业主的投资回报，还直接影响到物业的价值，收益性物业的价值=物业年净经营收入/资本化率。资本化率取决于物业的类型、当地成交的类似物业的资本化率、市场情况及利息率。

　　准备金即大修基金，准备金在专门账目下的利息收入可以积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。非经营性费用支出来源于准备金，但要作为经营费用列支（如房产税和保险费）。准备金账目下的支出一般用支票支付。

　　保证金基金是租户缴纳租赁保证金，保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有。

　　收益性物业管理中收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和准备金）。经营费用的类型有：（1）人工费；（2）公共设施设备日常运行、维修及保养费，其中有维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用；（3）绿化养护费；（4）清洁卫生费；（5）保安费用；（6）办公费；（7）固定资产折旧费（折旧年限5年）；（8）不可预见费（按前7项之和5%计算）；（9）保险费，主要是指物业本身的保险（员工医疗保险和失业保险在人工费中列支），保险项目包括火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险；（10）物业管理企业的管理费和利润，是物业有效毛租金收入的一个百分比；（11）法定税费，对于包干制的物业服务费用下，营业税及附加是以全部的物业服务费用为计税依据。而酬金制的物业服务费用中，营业税及附加是以物业管理企业收取的酬金为计税依据的；（12）房产税；

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