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2015年房地产估价师考试资料：零售商业物业管理

　　零售商业物业管理，零售商业物业在市场上的影响力，取决于其位置、规模、服务水准和商品类型、规格、数量、质量与价格。可出租面积包括营业面积和分摊的公用面积。大型零售商业物业至少要有一个主要租户。

　　零售商业物业的分类：市级购物中心（30万人以上）、地区购物商场（10-30万人）、居住区商场（1-5万人）、邻里服务性商店（1万人以下）、特色商店。

　　零售商业物业的辐射区分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域（60-75%的营业额）、次要区域（15-20%）、边界区域（5-15%）。零售商业物业的经营特色、位置、停车对租户的影响。

　　选择租户的条件：声誉；财务能力；组合与位置分配，次要租户所经营的商品与服务种类不能与主要租户所提供的商品与服务种类相冲突，两者应是互补关系，良好的租户组合应该满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额。对于有两个主要租户的应注意他们商品种类是否搭配合理，志次要租户所经营的商品类型互为补充；需要的服务。

　　零售物业的租金，在租约中载明的租金是基本租金，此外，租户常常还需支付一些代收代缴费费用，以支付整个物业的经营成本和公用面积的维护费用。租金有基础租金和百分比租金（以营业额为计算，业主可分享租户的零售额的部分经营成果，百分比租金通常是基础租金的附加部分。对于主要租户的租金可以5年调整一次，对于次要租户的租金可1年1次。

　　零售商业物业的租约中约定的特殊问题：关于每一独立承租单元的用途；限制经营内容相似的租户；限制租户在一定地域内（通常4-8公里）重复设店；营业时间；公用面积维护；广告、标志和图形；折让优惠，给予优惠尽量不使租约中所载明的租金水平降低，可以提供装修补贴，支付搬家费用或提供一定的免租期；以及中止租约条款和持续经营条款等。

　　零售商业物业在关注其租户正在进行的商业活动。这是与其他物业的最大差别。同时要有足够多的零售商业的经验。

责任编辑：玛门

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发布：2007-07-11 11:02 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]

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