2015年房地产估价师《理论与方法》:专业估价存在的基本前提
专业估价存在的基本前提
一种职业乃至一个行业的生存与发展,必须建立在社会对其有内在需求的基础上,仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此,如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由,以及这种职业、这个行业对社会福利和社会进步所带来的贡献,那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去,更不用说随着社会发展而不断发展了。
虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格,但并不一定都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产,通常就不需要专业估价。
例如,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年11月25日法释~2004516号)第4条规定:“对拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的,可以不进行评估。”可见,一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性,才真正需要专业估价。其原因在于:
①一种资产如果不具有独一无二的特性,相同的很多,价格普遍存在、人人皆知,或者常人依照通常方法(例如通过简单比较)便可得知,就不需要专业估价;例如,旧市场上的旧彩电、冰箱等物品。
②一种资产虽然具有独一无二的特性,但如果价值量不够大,聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高,甚至超过资产本身的价值,聘请专业人员估价显得不经济,则也不需要专业估价。
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