2015年房地产估价师《理论与方法》：后续开发经营期

　　后续开发经营期

　　总体思路

　　先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来

　　具体估算方法

　　一是根据往后需要做的各项工作所需的正常时间来直接估算建设期

　　二是采用类似于市场法的方法，通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后两者相减

　　开发完成后的价值

　　开发完成后的价值对应的房地产状况（房地产状况）

　　不同的房地产状况对应不同的价值

　　有时还包括其它财产的价值

　　开发完成后的价值对应的时间（市场状况）

　　开发完成的价值对应的时间不一定是一开发完成之时，有三种情况

　　一般销售的，预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值

　　预售的，则预测它在预售时的房地产市场状况下的价值

　　需要延迟销售的，预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值

　　开发完成后的价值的预测方法

　　销售的，通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价

　　出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值

　　注：假设开发法中，不能用成本法求取开发完成后的价值

　　后续必要支出及应得利润

　　后续必要支出项目

　　估算方法与成本法中相同

　　与成本法中估算的区别

　　它本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点时的值

　　它们是在取得待开发房地产之后至把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润

　　投资利息和开发利润

　　只有在传统方法中才需要测算

　　应计息的项目（销售税费一般不计息）

　　未知的需要求取的待开发房地产的价值

　　取得待开发房地产的税费

　　后续的开发成本、管理费用和销售费用

　　计息期

　　未知的需要求取的待开发房地产的价值是估价时点

　　后续的开发成本、管理费用、销售费用通常假设为所发生的时间段的期中

　　利润与成本法中的利润相同

责任编辑：玛门

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发布：2007-07-11 11:07 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]