2015年房地产估价师《理论与方法》：折现率与其他问题

　　折现率

　　折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

　　测算中的其他有关问题

　　（一）注意假设开发法的三种估价前提

　　在实际运用假设开发法评估待开发房地产的价值时，面临着待开发房地产是仍然由其拥有者或开发商开发建设，还是要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，或者要被人民法院等强迫转让给他人开发建设。在这三种不同的情形下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产的价值是不同的。例如，估价对象为某房地产开发商开发建设的商品房在建工程，在运用假设开发法评估其价值时，要弄清该在建工程是仍然由该开发商续建完成，还是将由其他的开发商续建完成？特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖或变卖。假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现开发商续建完成的情况下，其后续建设期为1年。但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖或变卖，则还应加上由现开发商转为其他开发商的“换手”的正常期限，例如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。假如“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。在“换手”的情况下，不仅会有上述的一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此，在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

　　由上可见，假设开发法的估价前提有以下3种；①估价对象仍然由其拥有者或开发商开发建设，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”；②估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值，又要大于被迫转让前提下评估出的价值。但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。抵押估价和人民法院委托的拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

　　应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

　　假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入或节省的费用。例如，深圳市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588平方米的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等必要支出及应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果，例如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，这块土地的成交价格比较高是较自然的（当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525万元人民币，比拍卖底价高了很多）。

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