2015年房地产估价师《案例与分析》：变更房地产价值

　　1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。对房屋造成的价值损失主要包括：①房屋产生预期收益的减少。例如：修改规划后房屋的建筑面积减少，就可造成房屋将来的总收益降低。②因规划修改需要投入的改造成本。例如：原来规划用途为住宅，规划修改后用途改为商业，就需要对结构和设施等进行重新改造；若项目为在建工程，则需要对在建工程修改建筑设计，这都需要新增投入。

　　2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。涉及到房屋本身的规划修改、变更，价值损失内容与前述类似，同时需要考虑小区内部的规划修改、变更后对房地产价值的影响；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则小区内部的规划修改、变更将改变房屋外部性，即通过房屋周围环境间接影响房地产的价值。

　　3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。具体包括：小区周边市政配套设施规划变更、公用设施规划的变更、及小区周边土地利用方式的变更等等。例如：一座住宅楼若旁边兴建一座工厂，可导致住宅楼价值下降。又如：小区周边道路限行，将降低房地产道路通达性，也会造成房地产价值损失。

　　4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。比如：某区域原来是商务中心区，规划修改后将成为大型居住区，则该区域原有办公房地产的价值可能会有所降低。

　　5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

　　城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等，居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏，相关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。

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