2015年房地产估价师《理论与方法》：建筑物的剩余寿命

　　建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。建筑物的经济寿命还可以通过后面将要介绍的市场提取法求出的年平均折旧率的倒数来求取。

　　建筑物的剩余寿命（remaininglife）是其寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命（remainingeconomiclife）是其经济寿命减去有效年龄后的寿命，即：

　　剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

　　因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自估价时点开始至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

　　利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。因为只有这样，求出的建筑物折旧以及求出的建筑物价值，才能符合实际。例如，两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果维修养护不同，其市场价值就会不同，但如果采用自然寿命、实际年龄来计算折旧，那么它们的价值就会相同。进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而其价值未必高；而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而其价值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”；而有些20世纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好无损，即使不考虑其文化内涵因素，也有较高的市场价值。

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