2015年房地产估价师《理论与方法》：功能折旧和外部折旧

　　功能折旧

　　功能折旧（functionaldepreciation，functionalobso1escence）也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等等。

　　（1）功能缺乏：是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。

　　（2）功能落后：是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。以住宅为例，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。

　　（3）功能过剩：是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的lm因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。

　　外部折旧

　　外部折旧（externalobso1escence）也称为经济折旧（economicdepreciation，economicobsolescence），是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是区位因素（如周围环境和景观改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等）、经济因素（如市场供给过量或需求不足），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取宏观调控措施等）。进一步可把外部折旧区分为永久性的和暂时性的。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的房地产价值下降，这就是一种外部折旧。这种外部折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期房地产价值下降，这也是一种外部折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏之后，这种外部折旧也就消失了。

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