2015年房地产估价师《理论与方法》：市场提取法

　　市场提取法

　　市场提取法（marketextractionmethod）是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。

　　市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。因为适用于旧的房地的成本法公式为：

　　旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

　　因此，如果知道了旧的房地价值、土地重新购建价格、建筑物重新购建价格，便可以求出建筑物折旧，即：

　　建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地价值=建筑物重新购建价格-（旧的房地价值-土地重新购建价格）=建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值

　　市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：

　　（1）从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。

　　（2）从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。

　　（3）对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整（注意不对其中的折旧状况进行调整），但不进行市场状况调整。

　　（4）求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。

　　（5）求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。

　　（6）将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。

　　（7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物折旧，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格×总折旧率，或者：建筑物折旧=建筑物重新购建价格×年平均折旧率×建筑物年龄

　　利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。在假设建筑物的残值率为零的情况下：建筑物经济寿命=1/年平均折旧率

　　例如，如果通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年平均折旧率为2%，则可以根据2%的倒数估计估价对象建筑物的经济寿命为50年。

　　此外，利用总折旧率还可以求出建筑物的成新率：建筑物成新率=1-总折旧率

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