2015年房地产估价师《理论与方法》：建筑物重新购建价格求取

　　建筑物重新购建价格的求取思路

　　求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物占用的土地已经取得，并且该土地为没有该建筑物的空地，但除了没有该建筑物之外，其他状况均维持不变，然后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润；也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商（建筑施工企业）建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用（即建设工程价款或工程承发包价格），再加上发包人的其他必要支出（如勘察设计和前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等）及发包人的应得利润。

　　建筑物重新购建价格的求取方式

　　按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格。这两种重新购建价格也可以说是两种重新购建价格基准，分别称为重建价格基准和重置价格基准。

　　重建价格也称为重建成本（reproductioncost），是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。可以把这种重新建造方式形象地理解为“复制”。因此，进一步地说，重建价格是在原址，按照原有规格和建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

　　重置价格也称为重置成本（replacementcost），是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

　　重建价格与重置价格通常不同。一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术、工艺和建筑标准改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到“形似”。

　　重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此，重置价格通常低于重建价格。

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