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2015年房地产估价师《理论与方法》：销售税费

　　销售税费

　　销售税费是指预售或销售未来开发完成的房地产应由卖方（在此为房地产开发商）缴纳的税费，可分为下列两类：

　　（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”）。

　　（2）其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。

　　销售税费一般是按照售价的一定比例收取，例如“两税一费”一般为售价的5.5%.因此，销售税费通常按照房地产价值的一定比例来测算。

　　值得指出的是，这里的销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。不包含应由买方缴纳的契税等税费，是因为评估价值是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。不包含应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税，是为了便于实际估价中正常开发利润率的调查、估计。因为土地增值税是以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据的，每笔转让房地产取得的增值额都可能不同，从而应缴纳的土地增值税会有所不同；企业所得税是以企业为对象缴纳的，一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发项目，有的业务或项目可能盈利较多，有的业务或项目可能盈利较少，有的业务或项目甚至亏损，从而不同的企业应缴纳的企业所得税会有所不同。

　　开发利润

　　开发利润是指房地产开发商（业主）的利润，而不是建筑承包商的利润。建筑承包商的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各项成本、费用、税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润，是需要事先估算的，因此，运用成本法估价需要先估算出开发利润。

　　估算开发利润应掌握下列几点：

　　（1）为了与销售税费中不包括土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称税前利润.

责任编辑：玛门

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发布：2007-07-11 11:10 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]

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