2015年房地产估价师《理论与方法》：房地产的价格构成

　　房地产价格构成

　　投资利息

　　投资利息的含义

　　投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。一种放弃的收益可视作一种成本。或者说，稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途，因此当我们使用某一稀缺的资源时，应当考虑它的第二种最好的用途。从这第二种最好的用途中可以获得的益处，是机会成本的正式度量。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用之后就失去了获得其他收益的机会。因此，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是把资金存入银行获取利息。此外，从估价的角度看，为了使评估出的价值客观合理，也要把房地产开发商的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。

　　投资利息的计算

　　计算投资利息具体需要把握下列5个方面：

　　1.应计息项目

　　应计息项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

　　2.计息周期

　　计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。

　　3.计息期

　　计息期也称为计息周期数。为确定每项费用的计息期，首先要估算整个房地产开发项目的建设期。在成本法中，建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，并因为一般是假设在估价时点达到全新状况的估价对象，所以建设期的终点一般是估价时点。当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点时竣工验收完成。例如，采用成本法评估某幢旧写字楼现在的价值，根据现在开发建设类似写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月。虽然该写字楼早已建成，但成本法估价要假设该写字楼是在估价时点时建成，这就相当于在24个月前就开始取得土地。

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