2015年房地产估价师《经营与管理》：自然和投资周期

　　房地产市场的自然周期和投资周期的关系

　　房地产市场的投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。

　　过度开发和房地产泡沫的区别与联系

　　两者的区别：

　　1）过度开发（也称“过热”）和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。

　　2）过度开发和房地产泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预，而过度开发可以通过自我调整回复到平衡状态。

　　3）房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由房地产泡沫引发的。

　　4）从市场参与者的参与动机来看：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。

　　两者的联系：两者的成因或诱因有相似之处。房地产泡沫的直接诱因是投机需求膨胀，而过度开发的诱因之一是开发商之间的博弈和非理性行为。“投机需求膨胀”与“开发商之间的博弈和非理性行为”都是基于非理性思考的冲动性行为，都带有投机色彩和博弈性。房地产泡沫的直接助燃剂是金融机构过度放贷，而过度开发的另一个诱因是开发资金的易得性。“开发资金的易得性”是建立在金融机构放贷无序、过多过滥基础上的。

　　笔者认为，如果在房地产市场周期过程中存在房地产泡沫的话，一定会产生过度开发，而过度开发到一定程度就会使房地产泡沫破灭，反过来说，就不一定成立，即过度开发不一定是由房地产泡沫引发的。

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