2015年房地产估价师《理论与方法》：成本法估价的条件

　　成本法估价需要具备的条件

　　运用成本法估价要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争（即可以自由进退的市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下：

　　首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给与需求正好平衡，然后假设有某个因素（例如利率上调）导致了供大于求，则在供求规律和利润激励等的作用下会出现以下循环：房地产供大于求→房地产价格下降→房地产开发利润率降低→房地产开发投资减少→房地产开发量缩减→房地产供给减少→房地产价格上涨→房地产开发利润率上升→房地产开发投资增加→房地产开发量增加→房地产供给增加→房地产价格下降……。

　　显而易见，如果不是在长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。当求大于供时，房地产价格可能大大高于房地产开发建设成本；当供大于求时，房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本。因此，房地产开发建设成本高，并不一定意味着房地产价格就高；房地产开发建设成本低，也不一定说明房地产价格就低。正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题，甚至从整个房地产开发行业来看，短期内也有赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由房地产开发建设成本决定的，海南、北海的房地产市场就不会有1993年房地产热过后的一段“悲惨”局面。

　　尽管有上述原理，但并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3个问题：

　　（1）是应采用客观成本而不是实际成本。可将房地产开发建设成本区分为实际成本和客观成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。

　　（2）是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论谁建造该商场客观上都要花费那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。

　　（3）是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；当供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。

　　成本法估价还要求房地产估价师具有较丰富的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价等方面的专业知识。

　　成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。

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