2015年房地产估价师《理论与方法》：求取净收益应注意的问题

　　求取净收益应注意的问题

　　（一）有形收益和无形收益

　　房地产收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益，例如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但要注意有些无形收益可能考虑在报酬率中，因此要与报酬率衔接起来，不能有重复。

　　无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。同时值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。例如，在当地能显示承租人形象、地位的写字楼，即承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。

　　（二）实际收益和客观收益

　　房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。例如，城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳有关税费），但如此并不表示这块空地无价值。再如，某商场或酒店占用一宗交通便利的房地产，但由于经营不善，由收入减去费用所得的结果可能为负数，这也不意味着该宗房地产无价值。相反的情况，如一个交通不便、环境不太好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举办，从而可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值较高。

　　客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。因此，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，一般应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出了潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应将它它们与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。

　　有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。因此，合同租金高于或低于市场租金，都会影响房地产的价值。从投资角度来看，当合同租金高于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相反，当合同租金低于市场租金时，房地产的价值就要低一些。当合同租金与市场租金差异较大时，毁约的可能性也较大，这对于房地产的价值也有影响。

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