2015年房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的思路

　　房地产状况调整的思路

　　房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，则应对可比实例的成交价格进行减价调整；反之，如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则应对可比实例的成交价格进行加价调整。较具体的思路如下：

　　（1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。因此，应针对估价对象这类房地产的使用性质，确定对其价格有影响的各种房地产自身因素。

　　（2）判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。以普通住宅为例，例如附近有几条公共交通线路、离公共交通站点的距离、楼层、朝向、房屋年龄、有无电梯、一梯几户、是否封阳台、有几个卫生间、是否附赠车位等。

　　（3）将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。可比实例房地产状况与估价对象房地产状况之间的差异程度不一定等于它们之间的价格差异程度。因此，需要根据不同的具体情况，将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。

　　（4）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同；不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同；不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。

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