2015年房地产估价师《理论与方法》：收益法及运用

　　收益法及其运用

　　净收益期限的确定

　　收益期限是预期未来可以从估价对象那里获取收益的时间，其起点是估价时点，终点是未来不能获取收益之日。收益期限应根据建筑物剩余经济寿命、建设用地使用权剩余期限等来确定。

　　建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。建设用地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有以下3种情况：①两者同时结束；②建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束；③建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。

　　在建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限同时结束的情况下，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者建设用地使用权剩余期限。

　　在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的建设用地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的建设用地使用权在估价时点的价值。例如，某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值时，可先求取该房地产30年收益期限的价值，然后加上30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权价值。

　　在建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，分为出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物予以补偿和不予补偿两种情况。对于出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物予以补偿的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值。对于出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。

　　上述收益期限的确定是针对求取建筑物所有权和土地使用权的价值而言的，如果是求取承租人权益的价值，则收益期限为剩余租赁期限。

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