2015年房地产估价师《理论与方法》：市场法及其运用

　　交易情况修正

　　一、交易情况修正的含义

　　可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格，变成了正常市场价格。

　　二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素

　　要把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格，首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常市场价格及是如何偏离的。由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：

　　（1）强迫出售或强迫购买的交易。

　　（2）利害关系人之间的交易。例如，亲朋好友之间、母子公司之间、公司与其员工之间等的房地产交易，多数情况下成交价格低于正常市场价格。但也有出于特殊动机，成交价格高于正常市场价格的，例如实际中容易发生的上市公司的大股东将其房地产高价卖给上市公司的关联交易。

　　（3）交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高。相反，如果卖方不了解交易对象或市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

　　（4）急于出售或急于购买的交易。例如，欠债到期，无奈只有出售房地产来偿还。在这种急于出售情况下的成交价格往往偏低。相反，在急于购买情况下的成交价格往往偏高。

　　（5）交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下的成交价格往往偏高。

　　（6）相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或者面积、规模过小的房地产，价值通常较低。但这类房地产如果与相邻房地产合并后，则效用通常会增加，会产生附加价值或“结合价值”。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售者通常也会索要高价。所以，相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

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