2015年房地产估价师《理论与方法》：特殊交易方式

　　特殊交易方式的交易。

　　例如拍卖、招标、哄抬或抛售等。房地产正常成交价格的形成方式，应当是买卖双方根据市场供求关系，经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受诸如现场气氛、情绪，竞买人之间的争强好胜，甚至购买房地产看中的不是房地产本身的价值而是购买房地产这一行为所带来的广告宣传效应等非理性因素的影响，而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外。拍卖、招标、挂牌方式形成的价格尽管也要受上述非理性因素的影响，但相对于协议方式较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往偏低。其原因是管理体制尚不完善，出让人是政府（实际的运作者是政府的某个部门及某些个人），受让人是与自身利益较为密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让人是追求自身利益最大化的“理性经济人”，就难以出现这种情况。

　　交易税费非正常负担的交易。在房地产交易环节往往需要缴纳一些税费，例如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、公证费、补交出让金等费用。根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，例如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，例如契税、补交出让金等费用；有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，例如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的估价对象价值，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳；契税、补交出让金等费用本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中的某一方全部负担。在某些地区，房地产价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。

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