2015年房地产估价师《案例与分析》:旅馆房地产估价特点
旅馆房地产的估价特点
旅馆房地产的估价特点除与商业房地产类似外,其还具有以下特点:
1.转让少且一般为整体转让
旅馆房地产一般较少在市场上转让,而旅馆房地产一旦转让,一般是整体转让,很少采取部分转让的形式。同样,旅馆房地产估价时,也是估算其整体价值的情况居多。与之相应要注意的是,单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此,这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。
2.功能多样
旅馆房地产往往具有多种功能,级别、档次越高的旅馆房地产其具有的功能越多,如五星级酒店一般具有商场、餐饮娱乐健身、商务会议、客房等功能,其收益主要体现在不同功能的经营能力和水平,其功能是否多样、经营水平的高低对其物业的价值影响较大,因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价。
3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
旅馆房地产中的酒店,特别是一些大型酒店房地产,其一次性投资比较大,特别是装修及其各种设施设备的投资很大,而酒店房地产主要是通过经营获取回报,因此投资回收期较长,在经营期内将可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的变化影响,尤其是供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大,经营风险较大。
4.价值主要体现在接待客户的类型及其能力
旅馆房地产功能主要是接待各种类型的客户,如会议客户、经商客户、度假客户等。不同类型的旅馆房地产其接待的客户类型、层次不同,其体现的价值不同。对同类型旅馆房地产而言,其价值主要体现在接待能力的大小,因此旅馆房地产的房间价格(或床位价格)、房间数(或是床位数);入住率等指标,常常可以作为估价的指标,即以床位数或房间数作为比较因素,根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格,然后乘以总的床位或客房数,即可得出旅馆的总价。
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