2015年《案例与分析》:农业房地产的估价
农业房地产的估价
一、农业房地产估价的一般特点
在一般的估价业务中,农业房地产的估价比较少,这主要是因为农业房地产一般为集体土地及地上建筑物,由于集体土地所有权性质,农业房地产不能直接进人市场进行交易,也不能设定抵押。农业房地产估价主要涉及农用地征收、征地拆迁补偿、土地租赁、厂房租赁等估价,农用地的征用及拆迁补偿估价请参阅第三章第二节相关内容。
二、农业房地产常见的估价方法和技术路线
农业房地产一般采用成本法进行估价,估价思路为:以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益,并进行各种修正来确定待估农业房地产的价格。
农业房地产也可以采用收益法估价,对于集体建设用地上建设的厂房、仓库,由于租赁或经营可以获取相关的收益,因此可以通过其租赁收益或经营收益的还原估算其价格。对于农用地可以通过其地上种植的植物、农作物的年收入的还原估算其价格。采用收益法估价时收益年限的确定比较困难,因为集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。
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