2015年房地产估价师《理论与方法》：成本法的理论依据

　　成本法的理论依据

　　成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可分为从卖方的角度看和从买方的角度看。从卖方的角度看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。进一步来看，当一种房地产的市场价格低于它的成本（包含利润）时，它就不会被开发建设，除非它的市场价格升高了；而如果一种房地产的市场价格远远高于它的成本，则它将会很快进入市场，直到它的市场价格降下来。

　　从买方的角度看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润，如果高于，则还不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。例如，当房地产为土地与建筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似建筑物的现时费用又是多少，此两者之和便是自己所愿意支付的最高价格。当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者在质量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外还有一些不利因素，则买方在确定其愿意支付的最高价格时通常还会考虑建筑物折旧，即还要减价。

　　由上可见，一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设的必要支出及应得利润，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要支出及应得利润）。因此，房地产估价师便可以根据重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值。

　　成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。在成本法中，折旧可以视为一种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否有减去折旧，而是看“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。如果“重新购建价格”或“可比实例价格”是直接来源于市场上类似房地产的成交价格，则就属于市场法；如果是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本，则就属于成本法。为便于理解，以评估一台旧机器的市场价值为例来说明：如果该旧机器的市场价值是通过市场上相同的新机器的市场价格减去折旧来求取，则表面上的成本法实质上是市场法，这里的折旧实质上是实物状况调整；如果是通过重新生产相同的新机器的成本（包括原料费、加工费、税金、利润等）减去折旧来求取，则才真正是成本法。成本法中房地产价格各个构成部分以及建筑物折旧的求取，通常会采用市场法。

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