2015年《理论与方法》：收益法的理论依据

　　收益法的理论依据

　　收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。

　　收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果

　　某笔资金×利率=房地产的净收益

　　那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到：

　　房地产价格=房地产的净收益/利率

　　例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。

　　上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不很确切。在下一节中将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同下的收益法情况。如果净收益每年不是一个固定值，例如不是始终为2万元，而是有时为2万元，有时为1.8万元，那么就很难用一笔固定的资金（这里的40万元）和一个固定的利率（这里的5%）与它等同；如果在利率也变化的情况下，例如有时为5%，有时为8%，那么就更不能简单地把40万元说成是房地产的价格；如果再加上获取收益的期限为有限年，例如土地是通过有偿出让方式取得的有限期的使用权，或者由于其他原因造成获取收益的期限为有限年，例如某宗房地产预计30年后将会被海水淹没或者荒漠化，则问题就更加复杂。因为将一笔资金存人银行所得的利息，从理论上讲是未来无限年都会有的（忽略银行破产的情况）。另外，收益法中的报酬率为什么要与银行的利率等同起来，而不与其他可能获得更高利息（报酬）的资本的利率（报酬率）等同起来。在后面的内容中，将说明收益法中的报酬率等同于一定的银行利率也是一个特例。

　　考虑到上述种种情况，可以把普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

　　现代收益法是建立在资金具有时间价值观念上的。资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。俗话“多得不如现得”就是这种观念的反映。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。也可以将利息理解为使用资金的“租金”，如同租用土地的地租或租用房屋的房租一样。

　　利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：

　　利率=（单位时间内的利息/本金）×100%

　　为了证明资金的时间价值，你可以问任何人：“今天你借给我1000元，一年后我还给你1000元，你是否愿意？”如果他回答说“不”，那么，明年的1000元就不等于今天的1000元。如果他愿意接受的最低偿还额是l100元，则明年的1100元就相当于今天的1000元。在这种情况下，资金的时间价值是以每年l0%进行计算的。有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于以下3个因素：①未来净收益的大小-未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短-获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性-获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

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