2015年《理论与方法》：收益法及其运用

　　收益法及其运用

　　本章介绍房地产估价三大基本方法之一的收益法，包括其含义、理论依据，适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。

　　收益法概述

　　一、收益法的含义

　　收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法（dire ctcapitalization）是预测估价对象未来某-年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法（yield capitalization）是一种现金流量折现法（discounted cash flow，DCF），即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

　　收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。

　　收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：

　　地价=年地租×购买年

　　例如，威廉·配第（William Petty，1623～1687）在1662年出版的《赋税论》中写道：在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。“后来有了地租资本化法，即：

　　地价=地租/利息率

　　并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现-购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”此后，产生了将未来某一年的某种收益除以适当的资本化率的直接资本化法（价格：年收益÷资本化率）及其变化形态的收益乘数法（价格；年收益×收益乘数）。再后来，出现了报酬资本化法。

　　下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。尽管从收益法的历史演进来看，先有直接资本化法后有报酬资本化法，但如同弄懂了地租资本化法后就容易理解早期购买年法一样，弄懂了报酬资本化法后就容易理解直接资本化法。

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