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2015年房地产估价师理论与方法辅导：谨慎原则的概念

　　谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔较长时间，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则。

　　理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观、悲观和折中判断或估计会导致抵押价值相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值嫌贵偏低的估计。

　　《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：

　　（1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。

　　（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发建设的必要支出及应得利润。

责任编辑：跳跳豆

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发布：2007-07-11 11:14 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]

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