2015年房地产估价师考试辅导：廉租房

　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

　　（一）基本介绍

　　廉租房(low-renthouse或者low-renthousing)是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。

　　我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广较好的上海为例，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度。

　　（二）与经济适用房的异同

　　与中国的另一项住房保障措施经济适用房相比，在经营方式、目标对象、房源等方面有以下不同：

　　经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售，而经济适用房用于出售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低价市场价格销售。

　　（三）存在问题

　　早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入，该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中，甚至占了一半以上。对于房地产开发商而言，由于无利可图，故反应冷淡。

　　2006年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。从目前的实践来看，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低，大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。

　　（四）福利特点

　　廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。

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