2015年房地产估价师《案例分析》知识点分析（3）

　　（四）根据过去和现在的情况，判断说明净收益流未来各期的变动情况属于：

　　1、每年基本固定不变V=A/Y×[1-1/（1+Y）^n]；

　　2、按某个固定数额递增或递减V=（A/Y±b/Y^2）×[1-1/（1+Y）^n] ±b/Y×n/（1+Y）^n；

　　3、按某个固定比率递增或递减V=A/（Y±g）×{1-[（1±g）/（1+Y）]^n}；

　　4、其他有规则的变动情况V=∑Ai /（1+Y）^i+ A/Y×[1-1/（1+Y）^（n-t）] ×1/（1+Y）^t.

　　再选用和列出相应的报酬资本化公式计算。

　　（一）要列出公式：

　　新房地产价值（7项）=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

　　1、 土地取得成本=征地补偿安置费+相关税费+出让金。

　　（1） 征地补偿安置费=土地补偿费（6～10倍）+安置补助费（4～6倍，每公顷≤15倍）+地上附着物和青苗补偿费+**费。

　　（2） 相关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金。

　　土地取得成本=拆迁补偿安置费+费用+出让金；

　　（1） 拆迁补偿安置费=房地产市场价格+装修+搬迁补助费+安置补助费+非住宅停业补助费

　　（2） 相关费用=拆迁管理费+拆迁服务费+拆迁估价费+房屋拆除费。

　　2、 开发成本=勘察设计和前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套费+其他工程费+开发期间税费。

　　3、 管理费用=（土地取得成本+开发成本）×管理费率（5%，确定要有理由）。

　　4、 销售费用=房地产价值×销售费率（4%）。

　　5、 投资利息=（土地取得成本）×[（1+i）开发期 -1]+（开发成本+管理费用）×[（1+i）建造期/2 -1] + 销售费用×[（1+i）销售期/2 -1].

　　i--1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算。

　　资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。

　　资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计。

　　6、 销售税费=房地产价值×税费比率 =营业税及附加（5.5%）+印花税+交易手续费。

　　7、开发利润 =（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率；

　　=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率；

　　=（土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）×成本利润率；

　　=房地产价值×销售利润率

　　=（土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）×销售利润率

　　（ 销售利润率）

　　8、新房地产价值= （土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）。

　　（1- 销售费率- 销售税费- 销售利润率）

　　不减折旧，但要进行工程质量、环境等因素调整。

　　（二）旧的房地产价值= 土地重新购建价格+ 建筑物重新购建价格- 建筑物折旧。

　　1、土地重新购建价格= 土地价值。

　　2、建筑物重新购建价格（6项）= 新建筑物价值=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

　　3、建筑物折旧= 物质折旧+ 功能折旧+ 经济折旧。

　　（1）物质折旧：可修复的，修复费用为折旧额；

　　长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格；

　　短寿命的折旧额为有效年龄的现值。

　　（2）功能折旧：功能缺乏--可修复的，恢复该功能所需的费用；

　　不可修复的，租金损失的现值（收益法）；

　　功能落后--可修复的，修复该功能所需的费用；

　　不可修复的，租金损失的现值；

　　功能过剩--超额或无效成本；

　　（3） 经济折旧：暂时的或永久性的，减价额的现值；

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