装配式住宅引领房地产业变革 终端产品竞争将成主流

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装配式住宅是建筑产业化的重要内容，在提高建筑业竞争力、狠抓建筑节能方面均起到重要作用。宝业集团上海建筑工业化示范项目（宝业万华城23号楼）作为“全生命周期工业化住宅”，是上海乃至全国装配式住宅领域的精品工程，在建设期间已累计接待全国专家及业内人士1000余人次到现场参观，建设进度也受到社会各界广泛关注。记者从宝业地产上海公司副总经理王伟东处了解到，宝业万华城23号楼现在已完成主体结构封顶，进入内部装潢阶段。
　　实现装配式住宅内装技术新集成
　　作为上海装配式住宅领域的明星项目，宝业万华城23号楼共有5层，其中2、3、4层设计为住宅样板间。2层规划为2套单元住宅，分别为二室二厅及三室二厅，内装造价为每平方米1000至1500元，市场定位为工薪阶层；3层将作为大平层，设计为四室二厅的单元房，融入更多装配式装修方式，市场定位为精英阶层；4层设两个单元房，将由上海现代建筑装饰环境设计研究院有限公司装修为适老型单元，其中一户为面向普通老人的介助式单元，另一户为面向需要特殊护理老年人的介护式单元。
　　“23号楼采用大开间设计手法，通过结构优化将剪力墙全部布置在建筑外围，内部空间无任何剪力墙与结构柱，用户可以根据不同需求对室内空间进行灵活分割。在整体布局方面更加人性化，适应购房者因年龄、家庭结构变化而带来的对空间及家庭智能系统需求的变化。”王伟东介绍，23号楼内装工程将在插座、管线、收纳体系以及厨房、卫生间的整体布局等各个细节方面实现国内装配式住宅新技术的集成。房地产市场迈入终端产品竞争
　　宝业万华城23号楼作为装配式住宅的示范项目，为宝业集团在上海地区装配式住宅开发建设奠定基础。2014年9月，宝业集团在上海青浦区购入一块面积为2.7万平方米的土地，用于销售型装配式住宅开发。项目地上建筑面积5.4万平方米，地下面积8万平方米，建筑预制率计划为30%，全部采用精装修。作为率先迈入市场的装配式住宅项目，宝业希望进行全新的产销模式的探索。“青浦项目预计于2015年年底或2016年年初开盘。项目中的单元房不一定采用同样的装修风格或功能布局，而是会根据客户不同家庭结构需求进行配置，提供菜单式选择。”
　　王伟东表示，虽然当前房地产主流市场供给的依然是毛坯商品房，但未来发展趋势一定是精装修终端产品的竞争。“房地产业发展的最初十年，市场为开发企业带来了巨大的福利。未来住宅开发领域的竞争将更加精细化，更注重科技含量。房地产企业发展的重点将在于如何提升产品优势，为客户带来更高的舒适度与实用性，以及更加可观的价值回报。”
　　与传统建造方式相比，装配式住宅每平方米的建造成本略有增加。对于青浦项目未来的销售价格，王伟东表示，通过对投入产出进行合理测算，青浦项目的售价未必会高于传统产品。
　　技术与人才提升建筑业竞争力
　　在当前的装配式建筑行业，宝业集团是惟一一家涉及上游的建筑产业化、中游的建筑施工、下游的房地产开发三大板块全产业链的企业。自主开发的项目为宝业集团的科研成果转化提供了落地平台，同时也促进了科技水平的提升，为宝业集团的管理输出奠定基础。
　　《上海市绿色建筑发展三年行动计划(2014~2016)》中明确提出，至2016年，外环以内的新建民用建筑凡技术上适合的原则上全部采用装配式建筑。大量装配式建筑的落地为新型建设企业提供了广阔的市场前景，同时也需要强大产能的保障。宝业集团除了在浙江、安徽、湖北拥有产业化制造基地之外，2014年又在上海投建产业化制造基地，一期投资3亿元，建筑面积2万平方米，年产工业化建筑部品件50万至60万平方米，预计2015年3月投产。王伟东介绍，宝业集团在上海的装配式住宅设计研发、工厂生产与现场施工全部采用数字化管理模式，通过BIM平台实施。
　　数字化的全产业链生产方式，必然将改变建筑业基层工作人员的工作方式，促进农民工向产业工人的转化。为此，宝业集团正在进行产业化方向的研发团队、工厂技术管理团队以及现场施工管理团队的人才储备。2015年，宝业集团在上海计划组建的产业基地人员规模达到300人，现场施工管理团队人员50人，实现EPC设计施工总承包的管理能力，年建设量将与宝业上海产业基地的年产量相匹配。