刘志峰：房地产业须注入新的活力

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过去的20多年里，制度创新和市场化改革，激发了住房发展和房地产市场的活力，极大改善了群众居住条件、推进了实现住有所居，同时对拉动经济增长、改变城镇面貌、促进相关产业发展，发挥了重要作用。不久前召开的国务院常务会议提出了要稳定住房消费，表明在稳增长当中，住房消费需求规模巨大，和民生的关系也最直接。

我们也必须看到，我国房地产业论发展规模全球第一，但大而不强；论发展速度世界领先，但快而不优；论发展质量远远低于发达国家，资源能源消耗更比发达国家要高得多。房地产行业主要依靠土地、资金等要素投入推动规模扩张，建造能耗高、资源浪费严重、建筑材料不循环利用、建筑垃圾产生率高，只注重经济效益、不注重社会效益和环境质量，依赖大量劳动力，工业化水平较低。这是不可持续的。

房地产业的发展面临三个变化。

首先是住房需求和供给关系发生了变化。正在从住房严重短缺转向供需逐步平衡，有些城市出现了阶段性的供大于求。以往由供方垄断市场、有了房子不愁卖的时代已经过去。以往跑马圈地、依靠坐地升值快速开发的时代已经过去。虽然从建设小康社会的总目标看，我们的住房不足还会在相当长的时期内存在，仍处在总量不足、局部过剩的阶段，但房地产业已经由以量取胜，转向了以质取胜的竞争时代。

其次是住房的需求层次和居住观念发生了变化。我们正处于新的经济社会发展阶段，人民群众对全面小康社会翘首以待。居住文明成为我国建成小康社会的重要组成部分。随着居民收入的提高，群众对住房质量和品质的要求进一步提高，人们更注重舒适、安全、健康、性能、环境和好的空气质量；更注重项目周边的学校、医院、文化娱乐、体育健身和公共交通等配套服务。住房，不仅仅是由混凝土堆砌起来的“壳”，还融入了文化元素，如天津泰达建设集团以中式文化为设计灵感，打造出了名字叫“格调”的住宅系列产品，寄托了人们对美好生活的向往。

最后是房地产业的发展内涵发生了变化。房地产业从过去只做投资开发的载体，演变成整合各种资源的平台；从过去的一个项目单元，演变成综合服务的整体；从过去的住宅发展商，演变成城市配套服务商和社区服务商。“开发商”这个名字脱胎换骨后，能让我们找准定位，更名副其实、名正言顺地发展自己。

转变经济发展方式，建设资源节约型、环境友好型社会，新兴产业兴起、新技术应用、互联网经济崛起，对房地产行业发展提出了新的要求，是一次新的大考！

今天，我们再次面临革故鼎新，需要再注活力。新的生产力正如大浪淘沙，作为市场主体的企业，要有凤凰涅槃的精神，不变革则被淘汰；变革而重生。

——谋求新的发展，就必须将新型工业化、信息化、新型城镇化、农业现代化的理念植入房地产业的发展。住房建设必须走新型工业化道路，逐步以现代工厂化生产取代劳动密集型的生产方式，像造汽车那样造房子，达到工业化的标准、工业化的效率、工业化的精细、工业化的质量。现在不是想不想改变传统的生产方式，而是现代工业化浪潮已经把我们推到了由建造变为制造的前沿。信息化发展打破了房地产业的传统分工，带来了资源重新分配，也改变了人交流认知事物的方式。互联网经济、电子商务、移动支付服务已经渗透到我们周围，苹果、微软、谷歌三大互联网巨头进入了中国住宅的“客厅智能系统”，改变了信息传输、供需契合的方式；改变了住房设计、空间布局、功能配置的理念。我们要利用好大数据、电子商务，帮助供需双方促进交易，降低成本，提高质量。新型城镇化给房地产企业参与城乡建设和服务创造了条件，今后项目开发要更注重以人为本、宜居宜业。如华夏幸福基业采取“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展”的模式，取得了比较好的经济和社会效益。农业现代化打破了几千年形成的旧的居住观念，城乡的融合，人的融合，公共服务的均等化，都给小城镇、新农村建设提出了更高要求。新农村建设不仅仅是盖几间新房，换个厨房和水龙头，而是要让住上新房的人提升幸福指数，增加他们对美丽家乡的热爱和依恋！

——谋求新的发展，就是要确立节约型、集约式、可循环的先进理念，放弃粗放式的落后模式，从资源浪费型向节约型转型。房地产行业和受其关联的上下游产业是资源能源消耗大户，绿色环保做好了，就能为“两型”社会建功立业；节能减排和性能质量做砸了，就有可能成为历史的罪人！因此，不仅要在项目设计开发中降低资源能源消耗，还要在小区建设、物业管理、上下游产业整合中，实现“五节一环保”。如大连大有开发的小区，将生活污水经过中水处理后有效转化为景观用水，实现了地下水、生活用水、生活污水三水联动循环；将生活垃圾分为干湿、有害无害、可回收和不可直接回收三类，实现了生活污水和生活垃圾的零排放。

——谋求新的发展，就是要适应经济社会发展，设计开发满足社会需要的住宅产品，从传统业态向新业态转型。前些年，由于短缺，有了房子不愁卖，一些地方、一些企业心态浮躁，注重眼前利益，规划、设计拼拼抄抄，缺乏特色，缺少精雕细琢，简单满足居住功能而较少考虑社会生活的综合功能。例如养老问题。当前65岁以上老人家庭户数约8800万户，占全部家庭户数的比例超过20%。我们距离老年人口达到3个亿的2025年，只剩11年时间，肯定要提倡居家养老为主，如果今后的设计开发不考虑适老化设施和配套服务，很难称得上适用性能好，也难以满足老龄化社会的需要。我们必须看到养老设施、养老服务、大健康产业迅猛崛起的现实和潜在需求。这方面，保利地产已经走在前列，他们发展居家养老、社区养老、机构养老三位一体的养老模式，满足老龄社会的全方位需求。今后我们要加大产业的引导，及时改革住宅产品设计研发体系，在新业态中谋求新发展。

——谋求新的发展，就是要建立以消费者需求为主导的服务理念，从单一产品、局部功能向综合配套服务转型。过去一段时间，我们开发项目，经典传世的少，建筑产品“有数量缺质量，有高原没高峰”。而且都比较注重三个“大”：面积大、规模大、批量大，动不动造新城、开园区，一圈地，就是几十万平方米的住宅。现在，老百姓买房，不一定考虑如何大，还要考虑三个“近”：医院近不近，学校近不近，地铁、公交近不近；还有三个“快”：快递能不能送得到，快餐能不能送得进，快销品能不能买得到，也就是看周围有没有超市、服务业配套设施。如果具备这三个“近”、三个“快”，房子的销售就比较好。这就要求我们改变过去一味贪大、图快的传统理念，发现捕捉到消费者的所想、所需、所求、所用，设计和开发适销对路的住宅产品。如万科由开发商转向城市配套服务商，开始注重社区和街区服务，延伸楼宇经济和物业管理的价值链。

未来，我国房地产业仍有三个发展动力：第一个是新型城镇化建设的发展动力；第二个是服务业的发展动力；第三个是信息化的发展动力。因此，要借助这三大动力，围绕消费者实际需求，生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子。在新型城镇化带动下，2020年前，我国城乡每年新增房屋建筑面积将达到17亿-20亿平方米，这是住宅产业现代化的良好舞台，是房地产业谋求新发展的良好舞台。

发展靠创新，创新促转型。理念创新启发思想是先机，模式探索是实践的基础。房地产行业新的发展模式，要将单一的投资建房，走向上下游产业关联、互动，如亿达集团提供软件园配套服务，满足入园企业在教育、卫生、医疗方面的需求，让科技人员在园内生活无忧，全身心地投入研发和技术创新。要将住房建设与产业发展结合起来，将就业与居住互为融合；要将提供居住功能服务与提供社会综合服务结合起来；要将新技术、新产品的研发与应用结合起来，如朗诗由开发商转向房地产科技公司，接受客户的技术委托盖医院、建绿色住区，提高了住宅产品的附加值。要将绿色、环保、低排放、低消耗融入房地产的生产全过程。只有我们的生产方式改变了，经营理念转换了，服务品质上去了，我们才能谋求更大发展，才能继续站在时代前沿。

房地产行业再也不能依靠政策吃饭了。现在看，除了做好“服务活”、端住“质量碗”外，房地产行业还应该吃“技术饭”。怎么吃“技术饭”？有五项新技术需要掌握应用。

一是住宅产业化。我国住宅产业化的大部分单项技术和产品研发已经比较成熟，初步建立了住宅产业化技术创新和保障体系。下一步，要在行业内部完善标准体系的同时，搞好技术集成，以国家住宅产业化基地为龙头，发挥产业集聚作用，带动高校和科研院所、设计单位、开发企业、施工企业参与产业化的全链工作。要扩大产业化市场份额，让群众享受产业化成果。现在有不少能够提高住房品质的产业化技术用不上，关键是理念跟不上，怕增加成本。其实不然，有些企业用产业化手段盖的房子，尽管成本有所上升，但如果以住房全寿命周期来衡量居住成本，以住房质量、性能的改善来衡量投入产出，以规模化的生产来衡量效率效能，住宅质量上去了，性价比高了，即使成本增加一点，老百姓也是能够接受的。如上海绿地和中国建筑标准设计院共同研发的“百年住宅”示范项目，在设计、结构、施工、运维方面，加了部分产业化技术，市场认可度比普通住宅要提高一个档次。产业化技术既能让老百姓住上好一点的房子，也能给企业带来市场，对双方都是有好处的。

二是绿色低碳技术。绿色低碳是生态文明的重要组成部分。但它不是简单地在小区里多种几棵树，在项目里建个花园、搭个景观，而是指建筑的建造和使用的全寿命周期内，尽量少用不可再生的矿物质能源，尽可能多地利用太阳能、浅层地能、生物质能等可再生能源，最大限度地节能、节地、节水、节材、节时，保护环境和减少污染。这几年，雾霾天气范围扩大，受影响时间增多，严重影响了人们的生产生活。因此，用好绿色低碳技术不仅能推进建筑节能减排降碳，还能避免施工扬尘加重雾霾天气。现在，我们并不缺绿色低碳技术，缺少的是把这些技术捏合在一起，形成一个比较完整的集成体系。

三是节能环保技术。节能环保技术很多，但比较有代表性的是被动式建筑。被动式建筑顾名思义，就是不需要主动提供能量就能满足室内热舒适度要求的建筑。我国到2030年能耗将达到58亿吨标准煤，以集中供暖为例，我国一次性能耗的煤要高出欧洲的1倍。建筑物与环境争资源的问题已经非常突出。被动式建筑只依靠建筑本身的构造设计，就能满足冬暖夏凉的要求，不需要单独和另外安装供暖设备。这种建筑比普通住宅节省70% 80%能耗，每年每平方米只消耗30度电。目前，秦皇岛的水立方、哈尔滨庭院的被动式建筑已经建成使用。

四是信息技术。随着房地产行业打破了传统分工，拓展了上下游产业，数据收集、整理、分析、管理和决策比过去更重要。如果没有信息化，分析海量数据不可想象。本届论坛我们重点要讲信息化领域的BIM技术。BIM技术翻译成中文，就是建筑信息模型。目前，全球几十个国家都不同程度地在房地产领域应用。我国BIM技术应用已经能为房地产开发提供新理念、组合新模式、提供新技术。现在，借助三维可视化模型、数据协同、信息挖掘等BIM技术，可将土建、产品、造价、管理信息等加载到数字化建筑模型中，再利用大数据，结合物联网、互联网等技术，使房地产开发逐步走向决策科学化、施工高效化、管理精细化、资源集约化、资金分配合理化、经济社会效益最大化。现在，中建总公司、上海建工集团都能够比较好地利用BIM技术，在房地产规划、设计、施工到运维管理的全生命期发挥作用，提升了房地产的综合开发能力。希望在座的房地产领军企业加深认识，推动BIM在整个产业链应用推广。

五是新材料、新部品技术。房地产行业是强调产业链相互支持的行业，特别是部品部件更是产业化的重要组成部分。上面提到的被动式建筑，朗诗的田明董事长说，就是小小的密封条，由于国内采购不到，只好到德国买。其实，小小的一个部件，就能反映一个国家的工业生产和建造水平。今天要在大会发言的青海西旺实业集团，经过十多年艰苦努力，研发出一种无毒、无放射、无异味、无甲醛、可循环利用的新材料，部分替代传统的陶瓷产品，能耗大大降低。他们提出的企业理念是“从摇篮到摇篮”，让建材和部品尽可能的循环利用。这样，既利国利民，又能为企业创造价值。这些都是我们要提倡和鼓励的！

形势追赶我们变革，市场催促我们创新，几千家会员单位和更多企业期待闯出一条新路，让我们站在新起点，在挑战中寻找机遇，在转型中奋发有为，为谋求房地产业明天的发展作出新的更大贡献！

（本文摘编于作者在2014年10月30日第六届中国房地产科学发展论坛上的主题演讲，原题《迈向新发展》）

■刘志峰/文